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Germán Pérez Barriopresidente de Calificaciones EIS, explica el impacto del contexto actual en el mercado inmobiliario y cómo predecir una burbuja inmobiliaria en el Podcast de BNews. Con más de una década de experiencia, la empresa está autorizada por el Banco de España para realizar tasaciones y tasaciones inmobiliarias.
Más que datos reales que muestren el deterioro del mercado, Pérez-Barrio cree que la gran incertidumbre que se cierne sobre el mercado inmobiliario se debe principalmente a la expectativa de un fuerte deterioro de la situación económica. «De momento no se ha deteriorado, pero las expectativas son bajas«.
Diagnósticos EIA del monto de los activos elegibles. Si bien no se limitan estrictamente al segmento residencial, según el presidente de la empresa, «casi todo es residencial». Supondría hasta el 80% del producto inmobiliario.
¿Cómo se forma una burbuja inmobiliaria?
En base a la experiencia de ciclos inmobiliarios anteriores, UVE Valoraciones ha desarrollado un modelo para determinar cómo reconocer este tipo de escenarios en nuestro sector. Si analizamos los ciclos de 1986 a 1996 y de 1996 a 2014 (los dos ciclos anteriores al ciclo actual, que comenzó en 2014), vemos que «en general, los precios de la vivienda y especialmente los precios de la vivienda tienden a crecer en las horas punta en el ciclo más de lo que entonces es sostenible«.
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Por ejemplo, si compara el crecimiento de los precios con el crecimiento del producto interno bruto (PIB), encontrará que el aumento tiende a ser más rápido. «Sin embargo, En tiempos de crisis, estos precios se ajustan para casi volver al redilacaban volviendo a crecer al mismo ritmo que había crecido el PIB, más o menos”, explica Pérez-Barrio.
El coste de la vivienda dependerá sobre todo de la capacidad de pago de las personas, criterio que a su vez depende del número de personas que trabajan en España, del nivel del salario y de las condiciones de acceso a la vivienda, que a su vez dependen del precio de la vivienda. la casa y el costo de una cuota de crédito.
¿Qué porcentaje del salario se gasta en el alquiler del apartamento? Según Pérez Barrio”Dicen que es saludable si no pasa del 35%, y lo ideal es el 30% de tus ingresos«. Si tiene un modelo que indica qué nivel de precios sería consistente con el poder adquisitivo de las personas y los pagos a plazos, y ve que el precio real difiere de lo que dice el modelo, «eso es una indicación de que probablemente comienza un proceso de burbuja‘, aclara el experto.
UVE Valoraciones desarrolló un modelo que trabaja con datos reales “porque está tratando de ver si se desvía de lo que debería”. Sin embargo, en esta situación de alta incertidumbre y de cambio tan repentino, consideran «peligroso» esperar a que salgan las estadísticas. Como explica Pérez-Barrio, Si ya puede ver venir la nube de tormenta, ¿por qué no actuar más rápido?
Su modelo introduce seis hipótesis diferentes, seis escenarios posibles, «para agilizar la llegada de estos datos estadísticos». ¿Como? El experto añade que datos como el crecimiento del empleo para 2022 y 2023 elaborados por Funcas, cuyo historial es “bueno”.
Acercarse El interés es más complicado.: Al presentar el modelo, tenían expectativas que cambiaron después de un mes, los precios volvieron a subir. ¿Expectativas de tipos de interés? Pérez-Barrio los pondría a tasas hipotecarias del 4% en un plazo relativamente corto. Del 3% y 4% hubiera sido casi 3,5% y ahora 4,5%.
«Las cosas siguen empeorando» advierte el presidente de UVE Valoraciones. Los tipos de interés han experimentado una aceleración muy importante en el último mes “y en ocasiones como esta la velocidad a la que está cambiando el mercado dificulta el ajuste adecuado.
¿Cuál es el escenario más probable para principios de 2023?
Para 2023, Pérez-Barrio cree que es muy probable frenar la creación de empleo. En su opinión, es «muy poco probable» que el empleo aumente el próximo año. Sin embargo, el “todavía no creo que se vaya” que ya ha surgido en el transcurso de 2022 podría caer levemente. Por otro lado, las tasas de interés continúan su tendencia alcista.
Aunque se sumaron dos malas noticias, una situación que “tira al modelo al suelo”. El presidente de UVE Valoraciones explica que no son muy pesimistas en este tema. ¿Qué podría salvarnos? A fuerte incremento salarial, pero «parece que los acuerdos se mueven en un 2,6% de incremento, no más». Aunque la cifra se acerca en ocasiones al 3% por encima del mínimo de subida, «ese 3% es un poco insuficiente para contener la situación».
En 2022, año que ya casi termina, los precios aumentarán en torno a un 4% respecto a 2021. 2023 «Es posible que veamos una ligera caída del 1% al 2%, lo que creemos que es muy probable que suceda. en este momento‘, subraya sus últimas palabras.
¿Es un buen momento para invertir?
Desde la perspectiva de los inversionistas, Pérez-Barrio cree que «Es hora de no hacer nada, hay mucha incertidumbre, en general no es lo más razonable». Sin embargo, si el descuento es importante, esta puede ser una buena oportunidad. En general, serían cosas pequeñas.
Las cosas están cambiando para quienes necesitan una vivienda: para los compradores con hipoteca, importa lo que se necesita en un momento dado, y estos compradores son más estables, no entran y salen del mercado inmobiliario como los inversores”. Este perfil está motivado por la necesidad, no por el cálculo de la rentabilidad.
Los tipos de interés han subido a un ritmo más lento que los salarios, situación que ha empeorado el acceso a la vivienda de estos compradores. ¿Lo que sucederá? “En los próximos meses habrá menos gente dispuesta a dar el paso”pero no habrá compradores de vivienda.
Tras estallar el conflicto entre Rusia y Ucrania, la inflación se disparó, los costes de energía y materiales se dispararon, los tipos de interés se dispararon, los precios de la vivienda subieron… ¿Qué impacto ha tenido la vivienda?
«Que Los costos de construcción han aumentado considerablemente, casi un 20% en los dos últimos años”. Pérez-Barrio explica que muchas materias primas determinan su precio en función de los mercados mundiales. El acero o el cemento, por ejemplo, dependen mucho más de la actividad en China que de lo que ocurre en España. Pero las perspectivas empiezan a vislumbrarse brillantes para estabilizarse: En los últimos meses parece que han dejado de crecer, en parte por el problema inmobiliario que atraviesa el gigante asiático, por lo que “pueden debilitarse”.
¿En qué se diferencian estos cambios al construir un VPO que al construir una casa de lujo?
“Cuanto más barata es la vivienda, mayor es el impacto de los costes de producción”. Que Las ofertas más baratas son las más afectadas ya que «el porcentaje que asumen los costes de construcción en una VPO es mucho mayor». Un aumento de costes del 20% en esta tipología puede acabar con todo el margen del promotor.
Lo raro de España es que Casi todas las VPO no son creadas por un promotor típico, sino por una cooperativa, subraya Pérez-Barrio. Los miembros de la cooperativa como sus propios patrocinadores no tienen este problema. “Les suben los costos o lo pagan o dejan de construir, pero no es un problema que pierdan utilidades”.
Cuanto más cara es la casa, menor es la participación que resulta en toda la cadena de valor, de modo que, por ejemplo, un aumento del 20% en los costos significa solo un 3% menos de ganancias.
¿Cómo afectará este contexto inflacionario al mercado de tasación de viviendas?
“Valoraremos menos, valoraremos menos, se pedirán menos créditos hipotecarios”, dice el experto. Su empresa experimentará un declive en su negocio principal, por lo que puede ser el momento de crecer para otros fines.
“Tampoco esperamos una caída particularmente drástica.« concluye Pérez-Barrios. Cualquiera que pide un préstamo lo hace porque necesita hacer cambios en su vivienda, y este tipo de comprador es una constante en el mercado inmobiliario.