Paloma Arnaiz, secretario general de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), la asociación de tasadores inmobiliarios, examina el estado actual de la industria de la tasación de inmuebles en el Podcast de BNews. Si yo estuviera en el gobierno daría a conocer los beneficios del sistema de calificación nacional y actualizaría las reglas de valoración, entre otras medidas. En su opinión, la industria necesita consolidarse criterios objetivos Cuando se trata de sostenibilidad, este es un debate que debe llevarse a cabo de manera abierta e internacional.
En este episodio, Arnaiz aborda varios temas: el impacto de la subida de tipos de interés; cambios en la valoración de bienes inmuebles en los últimos años; los retos de futuro del sector; desarrollar el perfil del comprador de vivienda; la introducción del criterio de sostenibilidad o las diferencias entre los grandes núcleos urbanos y el resto del territorio nacional.
¿Cuándo bajará el precio a corto plazo? Según AEV, “a medida que suban los tipos de interés, la demanda tenderá a debilitarse, lo que ayudará a frenar las subidas de precios”. Para evaluarlo se debe tener en cuenta como el Perfil del comprador de vivienda y como ellos precios en aumento ha influido en esta categoría de compradores.
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La demanda ha cambiado su composición, ahora la solvencia de la mayoría de los compradores es «bastante alta». Según Arnaiz, “la dependencia de los préstamos de la demanda actual no es tan alta como antes de la crisis de 2008”.
Según Arnáiz»No toda la población estaba igualmente representada o activa en las transacciones que se han producido en los últimos años”, aclara Paloma Arnaiz. Estimando y muy esquemáticamente, la AEV señala que la demanda en los últimos años (con más de 550.000 transacciones al año) se distribuye de la siguiente manera:
- Alrededor del 70-80%, necesita reemplazo.
- Alrededor del 10-15% de la demanda de inversión privada.
- Alrededor del 6-8%, demanda de turistas extranjeros.
- Entre un 4-6% Demanda de jóvenes menores de 30 años para su vivienda habitual.
- Alrededor del 1-2% de inversores institucionales (Socimis).
“La mayor parte de las operaciones han sido realizadas por personas físicas o jurídicas que o bien ya tienen una vivienda y la están sustituyendo por otra, o tienen suficiente capital ahorrado para invertir en una segunda vivienda”, explica el secretario general de la AEV. Además, hay que tener en cuenta que una parte importante de todas estas transacciones se realizaron en efectivo, lo que lo delata. La dependencia crediticia de la demanda actual no es tan alta como antes de la crisis de 2008.
Para estos compradores, una subida de tipos de interés tiene un impacto»no es tan dramatico como puede serlo para un comprador joven o primerizo que tiene unos ingresos y ahorros mucho más bajos y cuyas cuotas hipotecarias deben ser lo más bajas posible», dice Arnaiz.
Generalmente considerado el AEV «probable» que la actividad inmobiliaria se mantenga en un nivel saludable y razonablesiempre y cuando los tipos de interés se mantengan en torno al 3-4%, más normal que la actual situación de tipos negativos.
¿Cuáles son los retos de futuro del sector de la tasación inmobiliaria?
Por un lado, Arnaiz cree que así es Urge solucionar la necesidad de rehabilitar el parque inmobiliario español, uno de los más antiguos de Europa. Estas rehabilitaciones implican la realización de obras que no solo mejoran la calidad y el confort de las viviendas, sino que también inciden en su eficiencia energética y sostenibilidad.
“Estos parámetros hay que objetivarlos para que podamos medirlos científica y numéricamente, porque lo que no se puede medir no se puede evaluar”, dice Arnaiz. Él cree que “la industria la revisión Hay que estar muy presente en este debateque está abierto internacionalmente y garantizar que los estándares de evaluación de la sostenibilidad establecidos sean suficientes para evaluar su impacto en el valor de los bienes inmuebles”.
Por otro lado, Arnaiz señala algunos desafíos regulatoriosdado que el marco internacional de calificaciones con fines prudenciales de los bancos (las calificaciones que utilizan para calcular sus provisiones y reservas de capital) ha introducido un concepto completamente nuevo, a saber, el de «valor cauteloso»desconocido para la mayoría de los mercados en otros países.
En su opinión, España lo está haciendo bien. «Afortunadamente el valor de la hipoteca española encaja perfectamente con la definición de Valor Prudente, y por tanto estamos en un momento en el que necesitamos saber comunicar y defender las bondades de nuestra normativa y nuestro sistema de puntuación en España, para que sirva de referencia a otros países donde nunca se ha utilizado este tipo de metodología”, concluye el secretario general de la AEV.
Si fuera parte del gobierno, ¿qué acciones realizaría para impulsar el sector de la tasación de inmuebles?
En primer lugar, Arnaiz tomaría medidas para proteger y dar a conocer la Ventajas del sistema español de rating para empresas. Según él, es uno de los mecanismos de calificación hipotecaria más avanzados del mundo.
El secretario general de la AEV explica que el español «presenta hasta tres líneas de defensa que mitigan los riesgos para la estabilidad financiera esto conduciría a una mala valoración de las garantías hipotecarias”. En primer lugar, un tasador profesional que debe ser licenciado en arquitectura o ingeniería, en segundo lugar, una empresa regulada que debe realizar un control de calidad y objetividad de cada informe de tasación y, por último, un regulador -el Banco de España- que se encarga de inspeccionar la trabajo de las empresas.
Por otro lado, Arnaiz daría lugar a una revisión en profundidad de nuestras reglas de valoración, Reglamento ECO 805/2003. Este es un estándar excepcional, totalmente alineado con las pautas de calificación establecidas a nivel internacional, aunque como cualquier estándar necesita actualizarse cada cierto tiempo y el nuestro tiene casi 20 años. Durante este tiempo ha habido muchos desarrollos técnicos y regulatorios que deben tenerse en cuenta; Además, aprovecharía esta revisión para terminar de pulir aspectos muy concretos en los que este estándar difiere de los estándares internacionales. Eventualmente abordaría algunos medidas muy importantes para mejorar la transparencia y la seguridad jurídica del mercado inmobiliario.