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Según los datos del Índice Inmobiliario Fotocasa, el mercado de la vivienda en la ciudad de Málaga está batiendo récords de precios tanto de venta como de alquiler. La capital de la Costa del Sol cierra en octubre de 2022 y alcanza el precio máximo de venta de 2.783 €/m2 y el precio máximo de alquiler de 12,58 €/m2. Las dos marcas superan a las registradas durante la burbuja inmobiliaria de 2007, cuando se lograron por unanimidad en toda España los precios más altos de la gama Evolution.
En términos de ventas, la ciudad de Málaga es la segunda capital de la provincia, después de Palma de Mallorca, que alcanza sus precios más altos desde 2018, con un aumento interanual del 13,9%. Mientras que el resto de España continúa en torno a un -30% por debajo del precio máximo de 2007. También en el mercado de alquiler, el incremento interanual es del 26,9%, el mayor incremento desde que registra el Índice Inmobiliario Fotocasa en 2006.
El precio de compra en Málaga capital
En los cinco primeros meses de 2021 los precios de los pisos de segunda mano en la ciudad de Málaga descendieron ligeramente, pero un cambio de tendencia provocado por el “boom” de las compras revirtió esta situación. Ahora, desde hace 17 meses, el precio encadena subidas al nivel del año. Sin embargo, a partir de julio de 2022 se registran aumentos de dos dígitos, que se acentúan mensualmente hasta mostrar un incremento del 13,9% en octubre de 2022.
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“Los precios de las viviendas de segunda mano están aumentando a un ritmo inusual y muestran aumentos muy significativos y masivos. El inicio de esta escalada coincide con el cambio de política monetaria y la subida de los tipos de interés, que, si bien pretendían frenar la demanda de vivienda, parecen haber tenido el efecto contrario en los ciudadanos, al menos temporalmente. Los solicitantes de la compra de viviendas han acelerado el proceso de búsqueda y solicitud de financiamiento para tratar de asegurar buenas condiciones hipotecarias antes de que las tasas alcancen niveles prohibitivos para las familias.
Este exceso de demanda hace subir el precio. Como es probable que las hipotecas se vuelvan más caras, los compradores reducirán su demanda, lo que puede provocar que los precios lleguen a su fin. Otro aspecto importante es la falta de depósitohay que recordar que llevamos un año y medio con cifras de compra excepcionales y sin embargo con una gran escasez de producto, a lo que se suma la paralización y retraso de obra nueva”, comenta María Matos, directora de estudios y portavoz de Fotocasa.
El precio del alquiler en Málaga capital
Aunque el precio del alquiler en Málaga ya alcanzaba los 10 euros/m2 en octubre de 2018, con la llegada de la pandemia se produjo un descenso del precio del alquiler durante 15 meses consecutivos hasta septiembre de 2021. Esto supuso una tregua en tendencia alcista. los costes de alquiler aumentan continuamente durante 12 meses hasta llegar a la situación actual: el precio de octubre representa el valor más alto registrado en toda la serie histórica de alquileres de esta ciudad andaluza. El cambio se produjo muy rápido, ya que el precio del alquiler mensual pasó de 9 euros a algo menos de 13 euros el metro cuadrado en muy poco tiempo.
Evolución del mercado en Andalucía
El mercado andaluz se recupera tras los efectos de la pandemia, superando incluso los niveles de participación anteriores al Covid-19. La interacción con el mercado inmobiliario en Andalucía pasa del 33% en febrero de 2020 al 34% en septiembre de 2022, según el informe “Radiografía del mercado de la vivienda en el segundo semestre de 2022‘, realizado por Fotocasa.
Enorme desequilibrio entre la oferta y la demanda
Aunque la Autonomía andaluza es de las pocas que muestra una mejora en su mercado, aumentando la cifra en un punto porcentual antes de la pandemia, cuando desglosamos el mercado de la vivienda y distinguimos entre alquiler y venta, se nota cómo siguen ritmos diferentes .
La oferta de propiedad residencial en venta ha disminuido gradualmente del 6% en 2021 al 4% en 2022. Al mismo tiempo, la demanda y el interés por comprar aumenta del 14% en 2021 al 15% en 2022. Esto está provocando un desfase de más de 10 puntos entre la oferta existente y la demanda de compra en Andalucía.
Sin embargo, La situación del mercado de alquiler es similar, aunque con un desequilibrio aún más claro de 14 puntos porcentuales. Que depósito La vivienda en alquiler ha disminuido 2 puntos porcentuales de 2020 a 2022, y al mismo tiempo ha aumentado la demanda: el incremento más notable se aprecia al comparar la demanda de vivienda en alquiler en 2021, que fue del 14%, con la de 2022, que es 17%.