Índice de contenidos
- Precios de venta y alquiler de viviendas en máximos históricos.
- Alto porcentaje de población migrante.
- Alta tasa de fallas en la mayoría de las áreas del censo.
- Los precios de compra asequibles y las tarifas de alquiler vertiginosas (hasta un 19 % desde 2018) pueden ofrecer buenos rendimientos.
El barrio de Moscardó tiene su origen en el antiguo barrio de “Salud y Ahorro”, un proyecto urbanístico creado en 1929 y llevado a cabo en la década de 1930. Se construyeron cientos de viviendas como parte del proyecto Viviendas Ultra Baratas, cuyo objetivo era crear oportunidades de vivienda para familias de bajos ingresos.
Se considera el primer proyecto de vivienda pública de Madrid que permitía alquilar y no requería ser propietario de la vivienda. Consta de edificios de tres plantas con viviendas de 40-50 metros cuadrados que podían ser pagados por sus inquilinos en cuotas de entre 40 y 50 pesetas.En la década de 1940 cambió su nombre original por el de Moscardó, en referencia al militar José Moscardó . .
Moscardó tiene 26.563 habitantes. La mediana de edad de la población es de 43,8 años, siendo 44,2 años la media de la ciudad de Madrid. La proporción de extranjeros en el distrito es del 29,7%.
En cuanto a las comunicaciones, el barrio cuenta con la estación de metro Usera (L6) y Plaza Elíptica (L6 y L11). Dispone de buenas conexiones de autobús a través de las líneas: 6 (Jacinto Benavente – Orcasitas), 18 (Plaza Mayor – Villaverde Cruce), 22 (Legazpi – Villaverde Alto), 23 (Plaza Mayor – Villaverde Cruce), 47 (Atocha – Carabanchel Alto) , 55 (Atocha – Batán), 59 (Atocha – Estación de tren de San Cristóbal), 60 (Plaza de la Cebada – Orcasitas), 76 (Plaza Beata – Villaverde Alto), 78 (Embajadores – San Fermín), 79 (Legazpi – Villaverde alto). ), 81 (Oporto- Hospital 12 de Octubre), 85 (Atocha-Estación de Butarque), 86 (Atocha-Estación de Villaverde Alto), 116 (Embajadores-Villaverde Cruce), 123 (Legazpi-Villaverde Bajo), 155 (Plaza Elíptica- Aluche), 247 (Atocha-Colonia San José Obrero).
Moscardó concluye el análisis que hemos realizado sobre los barrios de Usera donde más han aumentado los precios de los alquileres en los últimos 12 meses. Junto al barrio de Moscardó, donde los precios han aumentado un 10,5%, encontramos el barrio de Pradolongo, cuyo incremento es del 29,84%, seguido de Zofío (21%), Orcasitas (19,9%) y Almendrales (17,98%).
Barrio formado por un parque de viviendas antiguo
La mayoría de las casas que componen el barrio se construyeron entre las décadas de 1930 y 1960, aunque también se registró actividad en la década de 1970, con un pico en 17976. Pocos edificios nuevos se han construido desde esa fecha, lo que hoy es la nueva construcción que podemos encontrar en la zona es prácticamente inexistente.
Añade que en 1982 se llevó a cabo una restauración general del barrio, proyecto conjunto de los diseñadores Alberto Corazón y Juan José. En esta ocasión, se instalaron 14 relojes de sol en las fachadas de los edificios del distrito de Moscardó. En 2019 se llevó a cabo la rehabilitación de una de las plazas más famosas, la Plaza Francisco Ruano, también conocida como “Plaza Romana”. Las obras se paralizaron por cuestiones de planeamiento y se reanudaron meses después en el posterior periodo municipal que finalmente inauguró el recinto en 2020.
La edad media de la población del distrito de Moscardó oscila entre los 38,4 y los 49,3 años, siendo la del distrito de Usera de 41,9 años.
El barrio tiene una alta tasa de deserción en la mayoría de sus distritos censales, excepto en la zona este de Moscardó, donde es media (Calle de San Armengol) o baja (Plaza Río 2, Calle de San Graciano). También es elevado en prácticamente todas las zonas contiguas del barrio, a excepción de la zona de Entrevías y Avenida de Córdoba, donde el riesgo es menor.
Con respecto a la ocupación ilegal, el barrio tiene índices muy bajos en la mayoría de las secciones censales y índices bajos en la parte sur. Además, de los datos que ofrece la plataforma de datos brainsre, vemos que la mayoría de las comarcas colindantes a Moscardó no presentan una tasa alta de okupación, a excepción de algunas secciones censales próximas a Zofío, Pradolongo y Almendrales, que presentan una tasa media. riesgo.
Precios de venta en máximos históricos
El barrio de Moscardó se encuentra actualmente en máximos históricos con precios medios de venta de 2.417 €/m2. En los últimos 12 meses, los precios subieron un 13,12 %, mientras que de un trimestre a otro subieron un 3,4 %.
La crisis del Covid-19 ha repercutido en la bajada de precios en el barrio, pero desde el segundo trimestre del pasado año 2021
El 71% de la oferta de vivienda en Almendrales está en venta, estando el 86% de los inmuebles en venta en manos de profesionales. Las API más famosas del barrio si tenemos en cuenta el número de unidades a la venta son Tecnocasa, La Agencia Agency, Bafre Inmobiliaria y Redpiso.
Con un 81,2%, la mayor parte de la oferta la componen los apartamentos de dos y tres habitaciones, destacando los de tres habitaciones con una cuota superior al 41%.
Como podemos ver en la distribución del barrio, la mayoría de los edificios tienen su origen entre los años 50 y 70. Los edificios más antiguos están en el centro del barrio, todos fueron construidos hasta los años 50, mientras que el resto del barrio es intercalados con edificios de diferentes años.
Precios medios de alquiler en máximos históricos
Como hemos analizado en las últimas semanas, el distrito de Usera de Madrid se caracteriza por el fuerte incremento de los precios de los alquileres en los diferentes barrios que lo componen.
Moscardó, por su parte, cuyo precio medio de alquiler se sitúa actualmente en un máximo histórico de 13,1 euros el metro cuadrado al mes, registró una subida de precios del 10,5% en los últimos doce meses.
Con una media de 879 euros al mes, los precios mensuales se acercan al máximo histórico, y la tendencia también parece indicar que los precios seguirán subiendo.
tiempos de publicación o hora de alquilar (tiempo medido en meses que una casa pasa en el mercado antes de encontrar un inquilino) siguen disparándose tras la pandemia, que es la tónica general en Madrid. Actualmente se tardan 2,4 meses en alquilar una casa en Moscardó, mientras que la media en Madrid es de 2,8 meses. Destaca la parte del barrio comprendida entre la calle de Dolores Sopeña y la calle de las Escuelas, donde el periodo medio de alquiler es inferior al mes.
Un vecindario con precios asequibles de compra y alquiler de espacio habitable
Si tenemos en cuenta que el precio medio para comprar una casa en el municipio de Madrid es de 544.400 euros, podemos afirmar que Moscardó es un barrio asequible en cuanto a la compra de viviendas.
Los apartamentos de una y dos habitaciones son los más atractivos por sus bajos precios de compra de entre 129.000 y 159.600 euros y la buena rentabilidad bruta de casi el 7% que se puede conseguir con los apartamentos de una habitación. Los menos atractivos serían los apartamentos de 4 dormitorios, ya que el precio medio de alquiler es similar al resto de opciones, pero los costes de adquisición son más elevados.
La estrategia de inversión podría ser buscar un producto usado para una posible operación de venta. dar la vuelta a la casa (compra, reforma y vende con plusvalía) o una compra para reformar y posterior alquiler.