Índice de contenidos
- Edificio antiguo de los años 60 y 70 y edificio nuevo inexistente
- Precios de alquiler en máximos históricos en 2022 tras subidas anuales del 6%
- Distrito de Madrid con mayor rotación de su oferta de alquiler
- hora de alquilar muy bajo. Se alquila mucho y muy rápido
Las Águilas es uno de los siete distritos del distrito de Latina de Madrid y cuenta con 51.555 habitantes según el padrón de 2021. Situada en el suroeste de la capital, limita al noreste con la Avenida de los Poblados y al este con la Avenida de los Poblados, al sur con el Parque de las Cruces con la Avenida de la Aviación y el Aeropuerto de Madrid-Cuatro Vientos; y al noroeste por el Paseo de Extremadura.
Situado cerca de la confluencia de la Autovía de Extremadura (A-5) y la circunvalación M-40, es un barrio con buenas comunicaciones por carretera y se encuentra a solo 15 minutos en coche del centro de la capital. Además, cuenta con buenas conexiones de transporte público gracias a las estaciones de Cercanías: Las Águilas, Fanjul y el intercambiador de Aluche; y las estaciones de metro Cuatro Vientos (línea 10), Empalme y la citada Aluche (línea 5).
Las Águilas es el tema de este artículo porque es el distrito de Madrid con mayor facturación de su oferta de alquiler, como el año pasado (entre julio de 2021 y junio de 2022 ambos inclusive) se alquilaron 847 pisos, de los cuales 1.178 estaban disponibles en el mercado de alquiler, lo que significa que el 72% de la oferta publicada encontró inquilino. En el distrito de Latina, al que pertenece el barrio, esta rotación de suelo baja al 62%; y hasta un 57% en el municipio de Madrid, mostrando este Fuerte demanda de vivienda en alquiler en Las Águilassuperior al resto de la comunidad.
En este análisis, realizado con datos de la plataforma Brainsre Real Estate Big Data, analizamos el estado y evolución del mercado inmobiliario residencial en el barrio desde la perspectiva de un inversor particular.
Un barrio envejecido con viviendas antiguas
Las águilas tienen uno el stock de viviendas bastante antiguo se construyó principalmente en las décadas de 1960 y 1970 Financiado por el franquismo a través de la Unión Nacional de la Vivienda, basado en un modelo de construcción de gestión público-privada.
Con una edad media de 46 años, Latina es el tercer barrio más antiguo de Madrid tras Moratalaz y Retiro; y Las Águilas no es la excepción en su distrito, ya que varía según la zona la La edad promedio es entre 44 y 52 años.Valores siempre por encima de la media madrileña, 43,7 años.
El vecindario tiene una tasa moderada de incumplimiento de pago y en la mayoría de las secciones censales del vecindario, el incumplimiento de pago supera el 15%, y algunas áreas tienen números más altos. En cualquier caso, sus cifras en este tramo son mucho más positivas que las del resto de zonas del sur de Madrid: Carabanchel, Usera o Puente de Vallecas.
El riesgo de okupación es muy bajo en Las Águilas y los casos son excepcionales, alejados de otras zonas problemáticas del distrito como el barrio de Los Cármenes u otras zonas del cercano distrito de Carabanchel.
Precios de venta estables, pero con tendencia positiva
Los precios de venta de inmuebles residenciales sufrieron levemente en 2020, sin que esté claro si esto se debió únicamente al brote de COVID-19, ya que venían cayendo desde 2019. Después de eso Los precios de venta en Las Águilas alcanzaron un máximo histórico en el último trimestre de 2021 y desde entonces han encadenado caídas consecutivas, que actualmente las sitúan en 2.253 € el metro cuadrado. Así que muestra un mercado de venta consolidado por encima de los 2.150 euros el metro cuadrado, pero con tendencia negativa después de una caída del 5% el semestre pasado.
No hay nuevos edificios en los alrededores. y por lo consultado en la base de datos de obra nueva de Brainsre, no hay novedades en el sector de obra nueva en un futuro próximo. Hay que remontarse al 2017 para encontrar el último condominio construido en el barrio, una torre residencial de 25 departamentos repartidos en 10 pisos y administrado por el proyecto Gesurbe pero por la desarrolladora Rover Alcisa a través de su marca Casa en Avenida fueron promovidas y construidas Adler 41 .
El producto en el mercado de compraventa se divide en dos tipos principales: productos de segunda mano que tienen más de 50 años y necesitan renovación, y productos de segunda mano que se han renovado recientemente. El 90% de la oferta se concentra en pisos de 2 y 3 dormitorios, siendo estos últimos los más habituales (60% de la oferta), mientras que los de 1 dormitorio son excepcionales y tienen muy poca demanda.
Precios de alquiler en Las Águilas en máximos históricos en 2022
En cuanto a los precios de alquiler, el barrio sufrió un poco durante la pandemia, cayendo por debajo de los 10 euros el metro cuadrado, pero este revés se corrigió a lo largo de 2021 y Las rentas en Las Águilas alcanzan máximos históricos de 10,9 € el metro cuadrado en el primer trimestre de este año, tras un fuerte incremento anual del 5,8%. Los precios han bajado hasta los 10,6 € el metro cuadrado en el último trimestre, pero ante una demanda sólida y sostenida, con precios mensuales en máximos históricos gracias a una cuota mensual media de 809 € al mes, parece improbable que vayamos a experimenten grandes descensos a corto plazo.
tiempos de publicación o hora de alquilar (tiempo medido en meses que una casa pasa en el mercado antes de encontrar un inquilino) siguen disparándose tras la pandemia, que es la tónica general en Madrid. Actualmente se tardan 1,7 meses en alquilar una casa en Las Águilas, una cifra muy inferior a la media madrileña de 2,8 meses, lo que convierte al barrio en el séptimo de los 128 de la capital en acoger inquilino más rápidamente. Esto sumado a la hora de alquilar disminuyó durante el último trimestre, a diferencia de otros barrios donde sigue aumentando, reflejando la fuerte demanda de viviendas de alquiler que existe en un barrio donde los alquileres son altos y rápidos.
Barrio asequible para inquilinos e inversores con fuerte demanda
En resumen, Las Águilas es un barrio con un mercado estable y consolidado y una fuerte demanda de alquiler, en parte gracias a su proximidad al Aeropuerto de Cuatro Vientos y a sus buenas conexiones con otros importantes centros de trabajo. Sus precios de alquiler asequibles lo convierten en una gran alternativa de vivienda a distritos o zonas más céntricas de Madrid para inquilinos que buscan un piso más económico o un piso por el mismo precio pero con más espacio.
Es un Barrio bastante asequible para invertir y con los precios de venta en tendencia negativa y las rentas en máximos históricos, se está convirtiendo en un área donde se pueden encontrar oportunidades de rentabilidad. El pago mínimo promedio siempre sería inferior a € 200,000, hasta 150.000 € o menos para viviendas de 2 dormitorios. Debido a sus altos precios de venta, que son casi los mismos que los apartamentos de 2 habitaciones, los apartamentos de 1 habitación ofrecen rendimientos muy bajos y, por lo tanto, no parecen ser el producto más lucrativo a menos que exista una gran oportunidad en el mercado. Los apartamentos de 2 y 3 dormitorios son los más habituales y también los de mayor demanda.parecen ser el producto de inversión más adecuado y en el mercado se pueden encontrar varias oportunidades (plantas bajas o pisos sin ascensor y sin reformar) por debajo de 120.000€ con una rentabilidad bruta de hasta el 7%, tanto para alquiler inmediato como para reforma. y pensión con valor agregado.
La estrategia de inversión podría ser buscar un producto usado para una posible operación de venta. dar la vuelta a la casa (compra, reforma y vende con plusvalía) o una compra para reformar y posterior alquiler. Actualmente existen en el mercado pisos reformados a precios muy asequibles (2 dormitorios por menos de 130.000 €) por lo que intentar revender un inmueble para obtener una plusvalía puede ser una operación que requiere un análisis en profundidad.