Que Oficina del siglo XXI No tiene nada que ver con lo que era hace unas décadas. En una industria como esta, el futuro se renueva y se replantea. Por ello, la calidad del empleo se ha convertido en el elemento clave de la toma de decisiones en este segmento, desafiando lo que muchos detractores esperaban tras el desembarco de la pandemia y el teletrabajo en todo el mundo.
Lo cierto del mercado es que sigue al alza, con números similares a 2019. Eso sí. Todo vale nada y la presentación de esta semana, más Colonial (uno de los dos pasajeros del Ibex 35) de su nuevo proyecto mixto en Méndez Álvaro con una inversión de más de 300 millones es prueba de que la exigencia será la norma en el sector. Los usuarios muestran un interés creciente edificio clase Aque hayan excedido el 50% de la duración del contrato Madrid y 46% un Barcelona.
Estos tipos de espacios logran las rentas más altas en ambas ciudades, por encima 30 €/mesdos/mes en promedio en la capital y 23€/mdos/mes en Barcelona, cambiando el coste como factor clave en el alquiler de nuevas oficinas a favor de los criterios ESG y el bienestar del talento.
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Esta fue una de las principales conclusiones del Office Pulse Q3 2022 presentado por la consultora inmobiliaria internacional Savills y participó en Ángel EstebaranzOficinas del Director Nacional; Natalia Montal, Subdirector de Alquiler de Oficinas en Barcelona; y Hipólito SánchezResponsable del departamento de oficina de la consultora en España.
miguel hernandezDirector de Renazca, también presentó en este número de Office Pulse de Savills los detalles del proyecto de revitalización del distrito de Azca en Madrid.
la rehabilitación está aumentando
Con el objetivo de mejorar la calidad del parque de oficinas y adaptarlo a las exigencias de la demanda actual, el rehabilitación está ganando importancia frente a los nuevos edificios en el segmento de oficinas.
En el caso de Madrid, el 58% de la nueva oferta (430.000 metros cuadrados) prevista para lo que resta de 2022 y 2023 procederá de edificios rehabilitados y el 30% de este espacio ya cuenta con ocupante dedicado. En los próximos meses, la reforma se extenderá cada vez más a los edificios de la M-30a Savills.
En Barcelona, por el contrario, el 35% del nuevo espacio en el mercado de oficinas a finales de 2023 corresponderá a proyectos de rehabilitación 12% promedio en la serie histórica. Casi el 60% de estos proyectos se ubican en el centro de la ciudad, cada vez más demandado.
Madrid, un doble mercado de desarrollo
En lo que va de año, las empresas han firmado 410.000 metros cuadrados de oficinas en Madrid, un 50% más que en el mismo periodo de 2021 tras un tercer trimestre del periodo especialmente activo, superando los 140.000 metros cuadrados de absorción. “La principal diferencia este trimestre fue la vuelta de mega operacionesmás de 10.000 metros cuadrados que no habíamos visto en todo el año”, explica Estebaranz.
El mercado de oficinas en Madrid sigue polarizándose y ampliando las diferencias en función de la ubicación y calidad de los activos. La demanda ha favorecido las edificaciones de calidad dentro de la M-30. Las nuevas contrataciones han aumentado un 32% en las zonas urbanas, 13% en CBD (CBD) y 6% en ubicaciones prime.
Por otro lado, se ha contraído un 28% en la periferia cercana y un 21% en la periferia lejana. Que rentas teóricas están mostrando un comportamiento similar: las rentas en el prime CBD alcanzan los 35€/m2/mes y muestran una ligera tendencia alcista, alcanzando máximos de 43€/m2dos/mes manteniéndose estable entre M-30 y M-40 en torno a 17,75 €/mdosy en la periferia más externa muestran una ligera tendencia a la baja, más pronunciada en las propiedades de menor calidad y más alejadas.
Madrid cuenta actualmente con más de 14 millones de metros cuadrados de stock de oficinas y se prevé que aumente en 430.000 metros cuadrados entre los últimos meses de 2022 y 2023, la mayor parte en edificios rehabilitados. Se compensa la entrada de nueva oferta y esto mantiene la tasa de desempleo establo por madrid 9.4% en promedio. No obstante, también se pueden observar diferentes comportamientos en función de la ubicación de los activos: dentro de la M-30 desciende hasta el 5,2%, mientras que fuera de la M-30 aumenta hasta el 12%.
de cara a fin de añoLos expertos de Savills pronostican que Madrid alcanzará los 520.000 metros de contratación (un 24% más que en 2021). Estebaranz ha destacado que se trata de un mercado «saludable», donde la tasa de paro y las rentas se mantendrán estables a corto y medio plazo, siguiendo de cerca la evolución de la situación macroeconómica y su impacto en la demanda.
Barcelona, vuelve la demanda al centro
El alquiler de oficinas en Barcelona ha superado en septiembre los 241.000 metros cuadrados, un 9% más que el año pasado. Cabe destacar el incremento de la cuota del centro de la ciudad en el volumen total de contratación (actualmente un 31%), incentivada por la entrada de nuevas ofertas gracias a la rehabilitación de inmuebles. Por el contrario, se observa un descenso de la contratación en el resto de zonas, aunque la contratación de edificaciones de calidad A está aumentando en todas las zonas excepto en la periferia.
En lo que va de año, el Barcelona ha registrado en su conjunto 314 empresas de alquiler y von Savills, calculan que el número de operaciones a final de año será superior al de 2021. “Estamos en un contexto cauteloso, pero con una demanda en el mercado que superará el nivel de absorción de 2021. Vemos que el posicionamiento de las empresas ya no es solo buscar la ubicación sino también la calidad y el 74% de las operaciones por encima de los 1.000 metros siguen siendo absorción neta o crecimiento”, explicó Natalia Montal.
Según Savills, el stock del parque de oficinas de Barcelona a finales de septiembre se sitúa en 6.430.500 metros cuadrados, un 2,4% más que en 2021. En 2022 se entregaron 330.000 y se prevé que esta cifra aumente en 176.000 a finales de año.
Que El 43% de este espacio ya está prealquilado para 2022 y 6% para 2023. Como en años anteriores, el 22@ Concentra gran parte de esta nueva superficie (81% en 2022), pero se espera que este porcentaje descienda hasta el 50% en 2023 con las reformas del centro de la ciudad.
Este gran volumen de entregas ha creado una discrepancia en la tasa de desocupación del 22@, que actualmente se sitúa en el 18%, una cifra que Savills dice que hay que vigilar, cuyos expertos aseguran que podría persistir Estabilizado en 2024-2025. En Prime CBD y Downtown, la disponibilidad es del 5,1% y 4,8%, respectivamente. La media de Barcelona es del 9,89%.
Savills prevé que la demanda actual llegue a final de año, superando la absorción del año pasado de 328.000 metros cuadrados.
ingreso y ajustes de precios en el mercado de inversión
Las inversiones en el mercado de oficinas español alcanzaron los 2.300 millones de euros a finales de septiembre, repartidos en 1.183 millones en Madrid, 835 millones en Barcelona y 280 millones en otras ciudades.
Esta figura representa un aumento del 28% en comparación con el mismo período de 2021. Se destaca el interés de los inversores en el producto en ambas ciudades Vena y la ubicación vuelve a priorizarse junto con la sostenibilidad. También hay una tendencia al alza en ambas ciudades. ingreso, que en riqueza CDB premium Ya están en casi el 4%.
Como explicó Hipólito Sánchez: “el mercado de inversión corrige mucho más rápido que la de los usuarios en entornos como el actual, y vemos un ajuste de los precios de compra en niveles lógicos y acordes con la situación de incertidumbre. Los activos estabilizados se están vendiendo, pero cotizar por debajo del 4% en Madrid y Barcelona será muy oportuno en las comparaciones de bonos a 10 años y la recuperación. ingreso en otros mercados europeos, que suben entre 75 y 100 puntos básicos.