La guerra de oficinas sube de nivel. Dos años después de los confinamientos por la pandemia, Madrid Y Barcelona Entran en el último trimestre del año con números que hablan de buena salud en ambos mercados. Pero si el catalán ha amenazado con dominar en los últimos años (animado por su oferta tecnológica y el distrito 22@), la capital del estado ha vuelto a ganar la partida. Solo en su terreno se ha invertido el 47% del total nacional en lo que va del año.
Y no paró en el siempre lento tercer cuarto, el de verano. Según el último informe, Madrid ha registrado alquileres de oficinas de 122.000 metros cuadrados durante este periodo Contando elaborado por la primera firma internacional de consultoría y servicios inmobiliarios, CBRE.
Esta cifra representa un incremento del 22% respecto de los valores registrados hace un año. Las inversiones en el mercado de oficinas también han aumentado respecto al año anterior y están alcanzando 295,2 millones de euros en el tercer trimestre y más de 800 a lo largo de 2022.
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Más del 50% de las operaciones se firmaron dentro del M-30, con dos plantas de más de 10.000 metros cuadrados en Ombú 4 y en Arapiles 13. “La almendra central de Madrid ha concentrado más del 50% del pedido de la ciudad durante el año, un 58% en este último trimestre. Este hecho confirma la polarización del mercado, ya que en 2021 la contratación media en este ámbito se limitó al 38%. Las empresas están utilizando las eficiencias que generan los modelos híbridos de trabajo para trasladarse a los mejores edificios ya las zonas más servidas”, enfatizó. José Mittebrum, Director Senior de las oficinas de Advisory & Transaction Services de CBRE España.
La fuerza de la contracción en el submercado secundario central ha resultado en una caída del 37% interanual tasa de disponibilidad, hasta un 3,5%. En el CBD de Madrid (por sus siglas en inglés, Distrito Central de negocios), la tasa de disponibilidad del 6,2% se sitúa por debajo del 7,9% del mismo período del año anterior.
En los edificios Clase A, esta cifra ha descendido al 2,2% en el CBD y al 0,4% en Secundaria Central. En general, la tasa de disponibilidad en Madrid cayó 50 puntos básicos respecto al trimestre anterior hasta el 11,6% en septiembre. Con estos números, el mercado se está acumulando cuatro trimestres consecutivos de absorción neta positiva.
El especial interés de las empresas en ubicaciones céntricas tiene la ingreso promedio 28% en el centro secundario y 3% en el CBD. El mercado secundario Centro está evolucionando significativamente mejor, con un aumento de las rentas medias ponderadas del 40% debido a tres nuevos arrendamientos de más de 4.000 m² en obra nueva o rehabilitación.
Aunque el centro de la ciudad Aunque llama más la atención, también se ha producido un aumento de la contratación y de las rentas medias en el resto de zonas, con subidas del 18%, 9% y 29% en la A-1, la A-6 y la Periferia respectivamente.
Que volumen de inversión en el tercer trimestre en Madrid ha crecido un 50% respecto al mismo periodo del año anterior, alcanzando los 295,2 millones de euros (excluyendo la explotación de Castellana 51, sujeta a la formalización en escritura pública tras la firma del contrato privado).
En los primeros nueve meses del año se facturaron 830 millones de euros, una aumento del 146% en comparación con el acumulado del año anterior.
Las principales operaciones realizadas se encuentran en el edificio NODOen la zona del aeropuerto, el edificio Trianón en el campo de las naciones, Pelea Luis de León 13 en la secundaria central o la edificio marbella (Santiago de Compostela 100) en la Avenida de la Ilustración-Mirasierra.
Debido a la subida de tipos de interés y al escenario de inflación, la rentabilidad prime en el CBD aumentó un total de 50 puntos básicos en octubre hasta el 3,75% desde el 3,25% de enero.
Que Directora de Investigación CBRE España, Miriam Goicoechea afirma: “Es probable que esta tendencia continúe en los próximos meses dada la política monetaria cada vez más estricta y las expectativas macroeconómicas menos optimistas. Sin embargo, el nuevo escenario de subida de las rentabilidades prime se verá parcialmente compensado por la subida de las rentas impulsada por la inflación.
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Por su parte, el mercado de oficinas en Barcelona ha llegado a una contracción de 227,000 pies cuadrados en los primeros nueve meses del año. Esta cifra es un 16% superior a los datos registrados en el mismo período de 2021 y representa más del doble del número de operaciones firmadas en los primeros nueve meses de 2020.
Sin embargo, el reclutamiento acumulado hasta septiembre a 6% por debajo del promedio registrado entre 2017 y 2021. En el tercer trimestre de este año, el cancelar El espacio de oficinas ronda los 51.000 metros cuadrados, un valor moderado en comparación con los 91.000 metros cuadrados y los 85.000 metros cuadrados del primer y segundo trimestre.
El sector tecnológico sigue mostrando interés por la ciudad y lidera ajustado a trimestralmente, representando el 39% del total. También destaca la actividad de los sectores industrial y energético, que ocupa el segundo lugar con una ponderación del 32%. Este sector también realizó la mayor operación del trimestre con la ampliación de Sede Puig en la Plaza Europa de L’Hospitalet.
La moderación de la contratación y la entrega de nuevos proyectos con más de 55.000 metros cuadrados en el tercer trimestre propiciaron un incremento Tasa de disponibilidad hasta 60 puntos base a 11.6%.
Que ingreso promedio han mantenido su tendencia positiva, pero sin firmas registradas en los edificios prime del CBD, la renta prime se ha mantenido estable en 28 €/m2 al mes. Sin embargo, las negociaciones en curso apuntan a un movimiento alcista en los próximos meses.
Las inversiones en la industria también continuaron la tendencia positiva de los trimestres anteriores y alcanzaron un total de 235 millones de euros. “Si bien esta cifra es mucho más baja que las cifras excepcionalmente altas para 2021, está en línea con el promedio que normalmente se registra en la ciudad en esta época del año. Es un buen dato, sobre todo teniendo en cuenta que la venta del proyecto Mile (sede de Glovo en el 22@), que es el proyecto más vendido del año, no está incluida en las cifras del tercer trimestre”, explica el director de Mercado de Capitales de CBRE Barcelona, Álex Pazos.
Por primera vez en meses 22@ No fue el foco inversor, sino el corazón de la capital catalana, donde se invirtieron 130 millones de euros (el 55% de la inversión total).
Algunas de las principales operaciones son la adquisición de franklin templeton de dos activos, uno en Josep Tarradellas 2 en DWS y otro en Pau Claris 158 en Kanam Grund. La periferia de la ciudad, un mercado que no había experimentado actividad en el último año, vio una inversión de 71 millones de euros en el parque municipal de Cornellà de Llobregat, gracias a la compraventa de dos parques empresariales, en concreto dos activos en el Parque Empresarial de Viladecans y otros tres.