Que campo de operaciones acude al rescate inmobiliario de la última gran zona urbanizada del suroeste de Madrid. Llega casi cuatro décadas después de la conversión de suelo militar en zona urbanística de última generación y cubre una oferta acuciada por la escasez, ya sea de obra nueva o en alquiler. Con 12.000 apartamentos previstos60% público y la gran mayoría para arrendamientos asequibles, esta vez la misión realmente parece comenzar.
el barrio de El campamento mide 919 hectáreas y eso significa que ocupa más de un tercio de la superficie total del Barrio Latino de Madrid. Con esta ampliación, es uno de los barrios urbanos más grandes de los 119 que suma la capital (nada que ver con los gigantes del metro cuadrado por sus grandes espacios verdes como El Pardo, Casa de Campo o El Goloso).
Y sin embargo, apenas suma 7.000 de las más de 115.000 viviendas de su distrito, según los últimos datos tratados por el Ayuntamiento. Latina es, de hecho, la zona con más viviendas de Madrid y si se lleva a cabo el último proyecto, para el que el Ministerio de Transportes y Defensa ha firmado un convenio para su aprobación, Campamento más que duplicará su parque de viviendas.
Aunque también hay un matiz, porque gran parte del desarrollo de Operation Camp también involucra a otro vecindario. Así es Las Águilas, una zona mucho más poblada del Costado Este de la Autovía de Extremaduraesta es la línea física que separa ambos barrios, al menos desde el punto de vista administrativo.
Las Águilas tiene casi el triple de departamentos, con menos de la mitad del área total de Campamento, en el límite de 21.000aunque comparte las mismas restricciones inmobiliarias con su vecino del distrito: nada de obra nueva y rentas máximas, a pesar de estar colindante con otro barrio muy poblado como es Aluche.
Según la plataforma inmobiliaria de Big Data Brainsre, ni Campamento ni Las Águilas serán de nueva construcción. Entre los dos no llegan ni a las 100 unidades con licencia de obras, la mayoría en pequeñas construcciones de pocas casas aisladas. De hecho, el Distrito Latino sufre la misma situación, con alrededor de 800 unidades totales y casi ningún caso por encima de las 30.
Por lo tanto, no sorprende que los precios de los edificios nuevos y usados estén muy juntos. La última actualización, ya en el tercer trimestre, indica que en Campamento el piso pequeño nuevo se paga a un precio de 2.871 euros el metro cuadrado, frente a los 2.362 del usado que se paga desde el bache de 2020 durante la pandemia claro curva ascendente. En todo el distrito, los números son 2.796 y 2.495, respectivamente.
Esta situación de parálisis, que incentiva la vivienda nueva, se confirma con el número de transacciones. En el primer trimestre de 2022, que fue uno de los récords en muchos lugares de España antes de que surgieran las dudas sobre la inflación y la guerra de Ucrania, Latina registró alrededor de 400 transacciones de segunda mano solo 65 obra nueva.
La escasez de viviendas a estrenar está teniendo el impacto habitual en la mercado de alquiler. Campamento y Las Águilas comparten momentos de máximos históricos en los precios de alquiler, con máximos de 11,57 y 10,60 € el metro respectivamente. Ambos están de media por debajo de los 12,50 euros en Latinoamérica y por supuesto en los barrios donde se paga más por alquilar un piso.
Pero eso no evita que rotación (el tiempo que se tarda en alquilar un apartamento) es típico de un apartamento en el centro. En el segundo trimestre en concreto, la tasa de rotación asciende al 72%, mientras que para todo el distrito es del 62% y la media de la ciudad de Madrid es del 57%. Al mismo tiempo, es el séptimo distrito de todo Madrid donde más rápido se encuentra un inquilino.
La escasez de oferta que se evidencia en esta zona de latina sigue presionando al mercado. Sin embargo, se habla de uno desde hace unos meses. Reactivación del campo de operaciones También podría ser un elemento dinámico para tomar posiciones sobre el desarrollo futuro.
Según el presidente del distrito el miércoles 19 de octubre, la caída en los precios de alquiler debido a la avalancha de nuevos apartamentos de alquiler asequible debería notarse a finales del próximo año.