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Se espera que las ejecuciones hipotecarias aumenten en los próximos meses debido a la subida de la inflación y del Euribor. Varios bufetes de abogados ofrecen esto. Pero antes de llegar a ese extremo, muchos titulares de hipotecas están tratando de renegociar los términos de la hipoteca o acordar un período de gracia. Y otra opción con la que el deudor tiene problemas es la cláusula REDAL, que es la abreviatura de Redito Ad Libitum, lo que significa que el acreedor hipotecario puede devolver el préstamo en cantidades menores en caso de problemas económicos. de lo que ha pagado hasta esa fecha, siempre que tome una decisión favorable.
Carmen Giménez, Abogada de G&G Abogadosseñala que si tienes una hipoteca REDAL, bastaría con que el acreedor hipotecario devolviera los intereses acordado, porque de ese modo cumpliría con sus obligaciones contractuales esenciales, dejar para más tardey dentro del plazo del préstamo, devolución de capital (la cantidad prestada sin considerar los intereses).
¿Qué es la cláusula REDAL?
REDAL no es en sí mismo un término hipotecariosino una construcción doctrinal, como la cláusula «rebus sic stantibus» (cómo son las cosas), como recordamos Arantxa Goenaga, abogada y socia de Círculo Legal Barcelona.
El abogado asevera que esta cláusula REDAL establece que “un determinado contrato hipotecario no especificaba la devolución del dinero y por tanto, si el deudor hipotecario tiene dificultades económicas para hacer frente a la devolución, puede aprovechar que tiene un préstamo REDAL firmado y que por lo tanto si haces un pago periódico, el banco no puede exigir la rescisión o ejecución hipotecaria”.
Ten ahora varias sentencias de audiencias regionales sobre la cláusula REDALpero se trata de una construcción doctrinal, por lo que no existe una regla específica sobre cuándo un préstamo hipotecario puede satisfacer estas circunstancias, ni existe jurisprudencia del Tribunal Supremo al respecto.
La abogada Carmen Giménez recuerda que esta cláusula “es la pura interpretación de los contratos prevista en los artículos 1281 a 1289 del Código Civil. Y es precisamente esta facultad interpretativa que tienen los jueces y tribunales, muy importante, la que establece el artículo 1288, en el sentido de que la interpretación de las cláusulas oscuras no puede favorecer al que las causó y que los contratos son contratos de préstamo hipotecario, por lo que la adhesión contratos, impuestos por el prestamista, sin negociación en la gran mayoría de sus cláusulas”.
Cómo saber si la hipoteca es REDAL
El titular de G&G Abogados ofrece asesoría sobre cómo determinar si su hipoteca califica como REDAL. “Si de la lectura e interpretación del contrato de préstamo se deduce que no está claro cómo se va a pagar el préstamo, ni la cantidad que se debe pagar cada mes para que el acreedor hipotecario no tiene forma de saber lo que pagará o lo que le queda por pagar durante todo el préstamo puede interpretarse como una hipoteca REDAL.
La esencia de la cláusula REDAL es que se basa en la falta de información del acreedor hipotecario, es decir, que el banco o la financiera no ha facilitado información detallada y comprensible sobre las condiciones esenciales de la hipoteca que ha suscrito y que en la hipoteca contrato las condiciones de reembolso del préstamo recibido no se especificaron de manera específica, clara y comprensible.
¿Qué pasa si un juez acepta la cláusula REDAL en la hipoteca?
En las sentencias consistentes con el acreedor hipotecario, el juez impide la aceptación de la liquidación del saldo presentado por el bancoya que la cantidad reclamada no resulta de lo pactado en el documento.
La abogada Carmen Giménez alega que si el juez permite el redito ad libitum, el saldo presentado por el banco junto con la solicitud de resolución de la hipoteca por impago de la misma no puede admitirse ya que el deudor es capaz de hacer la devolución a su antojo. , y tales ejecuciones hipotecarias tuvieron que ser presentadas.
Le recordamos que para que la entidad financiera o prestamista pueda iniciar la ejecución de una hipoteca, se requiere la validez de la cláusula de pago anticipado y el extracto bancario notariado presentado por el banco junto con la reclamación. El juez no permite este equilibrio si reconoce la cláusula REDAL.
¿Qué pueden hacer los prestatarios hipotecarios en dificultades financieras?
El máximo responsable del despacho G&G Abogados aconseja que en caso de quiebra repentina y por tanto de graves dificultades económicas, el acreedor hipotecario no debe esperar a solicitar la ejecución hipotecaria, sino “cuando esté claro que su hipoteca puede ser REDAL (para ello debe haber una ley bancaria consulte a un abogado especializado) ellos mismos solicitan que el tribunal reconozca este pago a su discreción. Y si su hipoteca no era REDAL, siempre queda la opción de la doctrina jurisprudencial rebus sic stantibus («como están las cosas»).
“En definitiva, es previsible que haya un repunte de las ejecuciones hipotecarias producto de la inflación y que las familias no puedan pagar los préstamos, y esto llevará a los abogados a investigar si el préstamo será calificado como REDAL. que los jueces y fiscales analicen este tema en sus decisiones y que finalmente el legislador intervenga para hacer una regulación específica sobre este tema y todos los abusos que se cometen en los préstamos hipotecarios con cláusulas abusivas o incomprensibles para el acreedor hipotecario”, señala el socio de la oficina de Círculo Legal en Barcelona.
Carmen Giménez comparte la misma opinión y añade que el acreedor hipotecario que tenga una hipoteca REDAL puede optar por la exclusión. «Por ello, ya se están solicitando algunas ejecuciones hipotecarias. Lo que no tiene que hacer el deudor es “irse a dormir” cuando recibe la orden de ejecución y acudir inmediatamente a un abogado, ya que el plazo de oposición es bastante corto, solo 10 días hábiles”, dice el titular de G&G Abogados.
“Rebus sic stantibus”, la cláusula que puede eximir a quien no paga el alquiler o la compra de una vivienda
El Código Civil contiene la excepción de que en caso de incumplimiento, nadie es responsable de los hechos que no eran previsibles o que, previsibles, son inevitables. Y ese es el caso de la pandemia del coronavirus. Esto significa que «se proporciona una exención de responsabilidad si el incumplimiento resulta de un evento imprevisible o inevitable de cualquiera de las partes. Es lo que comúnmente se denomina fuerza mayor o caso fortuito tal que el contratista no ha podido cumplir si ello se debe a hechos que no pudo haber previsto o que después de haberlo previsto no pudo evitar ser sancionado o indemnizado. , salvo que estas circunstancias estén previstas en el propio contrato sobre la base del principio de libertad de pacto entre las partes; Por eso, siempre hay que analizar cada caso de forma individual”, subraya Carmen Giménez.
El aumento de la inflación y la posible recesión económica podría considerarse como uno de los casos de fuerza mayorComo muchas personas han reducido sus ingresos, es posible que el pago de la hipoteca se haya visto frustrado como resultado de estas circunstancias imprevistas.
Giménez recuerda que es importante que para que el incumplidor salga indemne de sus obligaciones, las circunstancias que se dieron (en este caso el coronavirus) debieron ser imprevisibles en el momento de la celebración del contrato. La cláusula “rebus sic stantibus” está implícita en todos los contratos.
Estas restricciones a la ejecución del contrato también se han desarrollado en la jurisprudencia como cláusula «rebus sic stantibus».
la clausula «rebus» significa que un cambio completamente imprevisible en las circunstancias puede conducir a un cambio o terminación de las obligaciones y las mismas condiciones (imprevisibilidad total) se aplican a su aplicación como en el caso de fuerza mayor.
“Hay que tener en cuenta que el impacto del caso fortuito, la fuerza mayor o la cláusula ‘rebus’ debe ser proporcional a la situación.. Como señala el Tribunal Supremo, se trata de hacer “flexible” la regla “pacta sunt servanda” o la obligación de cumplir los tratados.no necesariamente para borrarlos”, dice Giménez.