Índice de contenidos
La euforia que vive el sector de la vivienda en España empieza a desacelerarse, pero eso no significa que la construcción de viviendas vaya camino de un desplome como el que se espera en otras economías europeas.
“Por primera vez en muchos años, la situación de España en el sector de la vivienda es mucho mejor que la del resto de Europa”, afirma Antonio de la Fuente, director de finanzas corporativas de la consultora Colliers.
El aumento de las tasas de interés que están realizando los bancos centrales para combatir la inflación genera preocupación sobre el impacto que el endurecimiento de las condiciones de financiamiento podría tener en los mercados inmobiliarios. “Los precios inmobiliarios han aumentado considerablemente en muchas economías desarrolladas en los últimos añosuna tendencia que se ha acelerado durante la pandemia y ha alimentado los temores de que se hayan ido formando burbujas inmobiliarias”, explica el último informe de Caixabank Research, que asegura que “en España parece contenido el riesgo de burbuja inmobiliaria”.
La situación es diferente en otras grandes economías. De hecho, el índice de exuberancia trimestral de la Reserva Federal de Dallas indica que el número de economías con un mercado inmobiliario sobrevaluado está cerca del pico de 2006 (el pico del boom inmobiliario del ciclo anterior).
calentamiento excesivo
A partir de datos de Eurostat, la Reserva Federal de Dallas, la ONS (Reino Unido) y la OCDE, CaixaBank Research ha elaborado un ranking para evaluar la situación actual del mercado de la vivienda y el riesgo de sobrecalentamiento.
Lo más preocupante son los mercados donde la tendencia alcista estaba vigente antes de la pandemia, “ya que reflejaría tendencias a más largo plazo y la acumulación de desequilibrios durante un período prolongado de tiempo”.
En este grupo de países destacan Nueva Zelanda, Canadá y Australia, donde incluso durante la pandemia se ha producido un aumento significativo de los precios de las viviendas, un aumento del peso de las inversiones en vivienda y altos niveles de endeudamiento familiar.
En Europa, los casos más preocupantes serían Holanda, Luxemburgo y Suecia, ya que todos los indicadores muestran signos claros de sobrecalentamiento. “En algunos de estos países, como Australia, Canadá, Suecia y Nueva Zelanda, ya estamos viendo señales de un cambio en la propiedad (los precios ya se están corrigiendo a la baja) como resultado del proceso de endurecimiento de las políticas. Política monetaria y años de política macroprudencial”, explica el informe.
Un segundo grupo estaría formado por países en los que algunos de los indicadores son motivo de preocupación, pero otros muestran signos más tranquilizadores. En este grupo encontramos a Alemania, Portugal y Francia, países donde la tendencia alcista de los precios se daba antes de la pandemia, pero donde el endeudamiento de los hogares no es motivo de preocupación.
Finalmente, en la parte inferior de la tabla encontramos países como España o Italia, donde actualmente no hay signos de sobrevaloración o desequilibrios excesivos en el mercado inmobiliario. De hecho, la ESRB clasifica a estos dos países como de bajo riesgo de sobrevaloración (ver gráfico).
situación en españa
“Todos los analistas coinciden de algún modo en que se trata de una recesión técnica que se va a producir en Europa durante dos trimestres, pero con la particularidad de que no habrá caída del empleo. Además, la mayoría cree que esta situación no se va a dar en España”, explica Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de APCEspaña, quien lo destaca “La inflación probablemente comenzará a controlarse el próximo veranopor lo que el 2024 se verá desde otra perspectiva”.
Además, el director destaca que La situación del sector de la gestión de proyectos en España es robusta y estable y recuerda que el producto de este año “ya está vendido y el del año que viene se vende con una tasa superior al 80%, por lo que la situación debería tardar mucho en afectar al sector. Así que si se cumplen las previsiones y en el último trimestre de 2023 la recesión comenzará a disminuir, el nuevo mercado inmobiliario no debería sentir efectos importantes.
Por su parte, David Martínez, consejero delegado de AEDAS Homes, asegura que “pese al posible impacto a corto plazo del cambiante entorno económico, las perspectivas del sector inmobiliario son positivas dados sus sólidos fundamentales: hay demanda estable y solvente, hay la oferta es escasa y la capacidad de fabricación limitada, los ahorros familiares están en niveles récord y las empresas de desarrollo tienen bajos niveles de deuda».
Si se amplía el radar y se analiza la industria en general, teniendo en cuenta también las viviendas de segunda mano, la situación cambia. “Hasta ahora estamos viendo un crecimiento interanual en las transacciones de vivienda”, explica De la Fuente, “aunque este aumento está disminuyendo, lo que significa que se están vendiendo menos viviendas y aunque puede haber compradores que están trayendo su decisión de compra adelante aumentando la financiación, Creo que las transacciones de casas usadas eventualmente disminuirán».
A pesar de que el sector de la vivienda en España goza de buena salud, especialmente de obra nueva, inevitablemente se verá afectado, aunque de forma moderada, por el nuevo entorno de incertidumbre global y las medidas propuestas por el banco central. En este sentido, explica Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa “El cambio de política monetaria del BCE apunta a un debilitamiento de la demanda de vivienda en los próximos meses. Desde principios de año, la subida de tipos de interés se ha ido extendiendo paulatinamente al mercado hipotecario. Esto encarece la financiación y frena el crecimiento económico, aumentando la percepción de riesgo de las entidades financieras, que están endureciendo sus criterios de concesión de préstamos.
“Al mismo tiempo, la inflación sigue carcomiendo el ahorro de los hogares, lo que podría cambiar sus intenciones de compra ante la perspectiva de una ralentización económica”, continúa el experto, subrayando que “tanto construir como comprar una vivienda suponen un importante esfuerzo de gasto y por lo general requieren financiamiento a largo plazo, cCon el aumento de las tasas de interés, podemos esperar un debilitamiento de la demanda de vivienda y la oferta de vivienda, con efectos opuestos sobre los precios, que en su conjunto conducirían a una ralentización de las tasas de crecimiento de los precios de la vivienda, sin que necesariamente se traduzcan en un descenso dada la limitada oferta».
Hasta un 15% de disminución en las transacciones
Por su parte, Ricardo Sousa, director general de Century21, asegura que en ese contexto “en 2023 se estima una caída en las transacciones de vivienda de alrededor del 15%, mientras que el precio de la vivienda aumentará un 0,9%, casi con tendencia a estabilizarse”. El director ve que “el nuevo rumbo de la política monetaria europea también tendrá un impacto directo en las personas que quieren comprar su propia casa y necesitan una hipoteca, ya que por un lado los bancos serán más estrictos a la hora de analizar la capacidad financiera de los solicitantes de hipotecas para evitar impagos y, por otro lado, las subidas de tipos encarecerán las cuotas mensuales».
Usando posibles tipos de interés de hasta el 3% y el 5%, Century21 ha analizado qué impacto podría tener la subida de tipos en el gasto de los españoles a la hora de comprar una casa. “Un aumento de un punto supondría un tipo de interés del 3,80%, el ratio de gastos aumentaría al 30% y una subida de tres puntos dejaría el tipo en el 5,80%lo que llevaría la relación deuda-ingresos al 37%», explica Sousa, lo que superaría el límite de esfuerzo rojo recomendado del 33%.
Por su parte, Eduard Amoros, profesor de la VIU (Universidad Internacional de Valencia), es más pesimista y recuerda que “la subida de tipos aplicada por el BCE es una directamente a la subida de las hipotecas, lo que sin duda no tendrá un efecto positivo en la compra de vivienda. De hecho, incluso el BCE interpreta que la construcción de viviendas puede caer hasta un 9%, lo que tendrá un gran impacto en las compras familiares.
“Por tanto, el escenario que se perfila actualmente no es precisamente optimista, sino que está asociado a incertidumbres y puede generar una caída de la demanda, de la inversión y del interés comprador”, subraya el experto.
El año cierra con 550.000 transacciones
El informe de Caixabank Research desglosa las cifras de cómo afectará este frenazo a la actividad comercial en el sector residencial. “A la fecha, las ventas siguen siendo muy buenas, pero desaceleración esperada‘, asegura, señalando que surgirá de la ‘desaparición de factores temporales (ahorro en el embalse, cambio de preferencias), la pérdida de poder adquisitivo de los hogares (inflación) y la subida de tipos de interés.
Destaca que “para los próximos trimestres, esperamos una ralentización de la venta de viviendas, que totalizará 550.000 en 2022 y 490.000 en 2023 (frente a las 566.000 de 2021)”.
Los expertos de Caixabank prevén una caída de algo más del 10% para 2023. Por otro lado, nos encontramos con una “oferta muy limitada, ya que la producción de viviendas nuevas es de 109.000 unidades en los últimos 12 meses, por debajo del establecimiento neto anual de hogares (180.000). A eso hay que añadir los altos costes de construcción, aunque la tendencia alcista parece haber superado su punto álgido». En cuanto a los precios, el informe destaca que este factor, que suele reaccionar con cierto retraso, se ralentizará significativamente en 2023: «Pero lo esperamos para uno mantiene una tasa de crecimiento positiva. No esperamos una corrección brusca en la medida en que el mercado no acumule desequilibrios graves.” En su análisis de los riesgos del sector en E
Spaña explica las razones por las que el país no se está recalentando, como la reducción de la exposición de los bancos a los préstamos promotores, que era del 23% en el momento de la burbuja frente al 7,1% actual. Además, el volumen de préstamos superior al 80% es sólo el 9%.