Lo vemos en las noticias casi todos los días. Acceder a una vivienda en España es una tarea complicada. Por un lado, los precios subieron casi un 5% en 2022. Por otro lado, para la mitad de los compradores que recurren a una hipoteca, los costes también son más elevados. El euríbor se ha multiplicado por 17 respecto a abril. La subida media del tipo de un préstamo a tipo variable ronda ya los 3.000 euros anuales.
Pero también se da el caso de que cada vez hay menos opciones. La oferta de vivienda usada cae un 7% en el tercer trimestre. En Madrid y Barcelona, la caída fue ligeramente superior al 9%. Caídas del 10% y más se registraron en la mitad de las capitales de provincia. Y en ciudades como Santander, Alicante o Valencia, el número de viviendas de segunda mano a la venta en el tercer trimestre de 2022 fue más de un 20% inferior al de un año antes.
El panorama en la nueva planta no es más alentador. A finales de 2021 el piso de pisos nuevos no alcanza el mínimo desde 2007 con 450.000 unidades. La falta de nuevos desarrollos, el aumento de los costos y también la financiación han hecho subir los precios. En España se construyen menos de 100.000 casas al año, aunque los expertos creen que se necesitarían 150.000 o incluso 200.000.
La oportunidad de alquiler
Las cosas no mejoran cuando hablamos de alquiler. La oferta de viviendas disponibles cayó un 25% en el tercer trimestre. Como resultado, los precios han subido. Nada menos que un 8,4% al cierre de diciembre según Idealista. Ninguna comunidad autónoma escapa a esta tendencia, mientras que en las capitales los descensos son de dos dígitos. Visto lo visto, apostar por el alquiler parece ser lo que se llama en inglés globo¿CIERTO?
Más allá de la inversión privada de toda la vida -comprar una vivienda para reformarla y alquilarla-, los actores institucionales han tomado medidas para paliar esta carencia. eso significa construir para alquilar o BTR, la construcción de viviendas para ser alquiladas por particulares. Para los inquilinos tiene la ventaja de tener acceso a casas en buen estado; para que los inversores alcancen una rentabilidad del 5% con un riesgo moderado.
Sin embargo, algunas de las razones que te hacen atractivo también juegan en tu contra. «en el interior construir para alquilar Tenemos dos cuestiones que pueden ralentizar su desarrollo«, explica José María Gómez-Acebo, director de clientes institucionales de la plataforma de inversión inmobiliaria Urbanitae. «Uno de ellos es la subida de tipos de interés, que básicamente hace menos atractivo comparativamente operar en BTR». tarifas de alquiler “El propietario, que también paga los intereses a un precio no bonificado, ve el producto menos interesante porque tiene menos margen de maniobra”, explica Gómez-Acebo.
Para la consultora Savills, el reto es promover la participación institucional en el mercado, en definitiva, una profesionalización del sector que nos unifique con Europa. Esta es la única forma de atajar el desequilibrio entre oferta y demanda que se observa en las grandes ciudades requiere nada menos que 1,2 millones de viviendas de alquiler adicionalmente antes de 2030.
Una inversión muy rentable
2022 fue un buen año para el construir para alquilar. La consultora CBRE señala que BTR “se ha convertido en un activo muy atractivo y de carácter antiinflacionario para los inversores”. En los primeros nueve meses del año Las inversiones en este segmento en España ascienden a 1.135 millones de euros, un 12% más que en el mismo periodo del año anterior. Esta cifra representa el 30% del total de fondos destinados al sector salaque incluye dormitorios de estudiantes.
Urbanitae ya ha incursionado en el sector construir para alquilar de la mano de Gestilar. En abril de 2020 financió el desarrollo de una promoción de más de 40 viviendas en el centro de Pozuelo. Si bien los trabajos han comenzado en lo peor de la pandemia, se espera que estén terminados el próximo abril, con casi 3 meses de retraso. En este punto, el proyecto se entregará al fondo abrdn, que operará las casas en régimen de alquiler. Se espera que la operación rinda una rentabilidad final superior al 40% para los inversores de Urbanitae.
Entonces, las oportunidades están ahí si sabe cómo usarlas, y también lo están los beneficios gracias a fórmulas como esa. recaudación de fondos bienes raíces-. El contexto inflacionario, que ha reducido el poder adquisitivo de las familias, podría limitar el mayor recorrido del precio del alquiler, tal y como advierte CaixaBank. El mismo contexto está detrás del boom del alquiler, que según CG Capital Europe podría llegar al 26% de los hogares e impulsar un sector que construir para alquilar ha estado creciendo continuamente desde 2020. Lo sabremos en los próximos 12 meses…