Comprar una casa y luego alquilarla sigue siendo una opción al alza para los inversionistas grandes y pequeños, aunque la alta inflación (5,8% en diciembre) está perjudicando los rendimientos reales. Los datos más recientes de Tinsa definen la rentabilidad bruta del alquiler -sin descontar gastos-. Al 4,4% a fines de 2022, lo que corresponde a un ligero aumento en comparación con el 4,3% del año anterior.
Existe cierta uniformidad en los grandes mercados, las cifras van desde 5,1% de Zaragoza a 4,1% de Barcelona. En medio se sitúan Málaga (4,3%), Madrid (4,4%), Sevilla (4,5%) y Valencia (4,7%). “Al dividir estas ciudades en distritos, se mantiene el esquema centro-periferia. Periferias con precios más bajos y rendimientos más altos y núcleos urbanos con precios más altos y rendimientos más moderados”, explica el último informe de Tinsa.
En caso de Madrid, los distritos más rentables para la inversión en vivienda en alquiler son Puente de Vallecas (6,2%), San Blas (5,8%) y Vicálvaro (5,4%)., todo al sur de la ciudad. Por el contrario, la rentabilidad para el propietario es significativamente menor en Chamartín (3,3%), Hortaleza (3,4%) y Retiro (3,7%), que ocupan los primeros puestos de precios de compra y venta más altos de la ciudad. Los distritos de Chamartín, Salamanca, Chamberí, Arganzuela o Moncloa-Aravaca tampoco superan el 4% de rendimiento.
¿Y qué está pasando en Barcelona? La rentabilidad en alquiler de Ciudad Condal es la más baja de los grandes mercados (4,1%)., y no alcanza la media nacional. Los distritos más rentables para la inversión en vivienda a finales de 2022 son Nou Barris (4,7%), Ciutat Vella (4,5%) y Horta Guinardó (4,4%). Los distritos de L’Eixample (4,3%), Sant Andreu (4,1%) y San Martí (4,1%) muestran cifras muy similares. Por el contrario, los rendimientos más bajos se obtienen en las comarcas de Sarrià-Sant Gervasi (3,1%) y Les Corts (3,5%).
En cuanto a Valencia, la radiografía que elabora Tinsa la sitúa como la segunda ciudad del país con mayor rentabilidad bruta, en concreto, el beneficio del alquiler de una vivienda promedia el 4,7%. Las viviendas de los distritos de Camins Al Grau (6,3%) y La Saïdia (5,4%) ofrecen al inversor la mayor rentabilidad. En el lado opuesto se sitúan los recintos de Ciutat Vella (3,3%) y L’Eixample (3,9%).
Cualquiera que desee invertir en vivienda debe considerar la cantidad y el precio al que se alquilará la propiedad, las tasas e impuestos asociados a la operación o los costos de mantenimiento. Respecto al precio del alquiler, también es necesario evaluar las últimas medidas aprobadas por el gobierno en esta materia. Eso significa que ha ampliado el periodo de actualización de alquileres hasta un máximo del 2% hasta 2023 y ha congelado el precio de los alquileres que se renueven hasta junio de 2023.