El cambio de política monetaria de los bancos centrales, que se ha traducido en una subida de las hipotecas, conseguirá frenar el ritmo de subida de los precios de la vivienda, pero no será suficiente para revertir la tendencia. Según la mayoría de los expertos entrevistados de esta forma, los precios de la vivienda bajarán, pero seguirán subiendo el próximo año.
En concreto, los analistas financieros pronostican que este año terminará con un aumento del precio de la vivienda de entre el 5 % y el 7 %, mientras que las estimaciones para 2023 bajan entre el 1 % y el 1,7 %.
«Aunque se espera una mayor desaceleración en el mercado inmobiliario español, es poco probable una corrección brusca», explica ING en su informe. “El nivel de precios está cerca del máximo y disminuirá ligeramente durante los próximos dos trimestres. Por eso, Alcanzaremos un crecimiento de precios del 7% para 2022 y del 1% para 2023una cifra por debajo de la inflación”, subraya la compañía, que cree que “la incertidumbre, la subida de los tipos de interés y la posible recesión leve que afrontará España a partir del próximo trimestre frenarán el crecimiento de los precios, que los españoles consideran desorbitado”.
Asimismo, Caixabank Research espera que el proceso de ajuste del precio de la vivienda «sea acotado». “La demanda perderá impulso en la segunda mitad de este año y esperamos una caída de poco más del 10% en 2023. El precio de la vivienda, que normalmente tiene un poco de retraso, se desaceleraría significativamente en 2023, pero esperamos que mantener una tasa de crecimiento positiva. No esperamos una corrección brusca a menos que el mercado genere desequilibrios graves”, explica.
Sin embargo, Bankinter rompe con estas previsiones positivas y asume que la nueva situación del mercado hipotecario se traducirá en un descenso de los precios medios del 3% en 2023 y del 2% en 2024 a finales del próximo año.
Bankinter subraya que ‘no hay que alarmarse’. «Es un pequeño ajuste., que está lejos de lo que sucedió en 2007”, enfatiza la empresa. “Los precios actuales en España siguen siendo un 11% más bajos que en 2007, según Idealista, mientras que la renta bruta disponible de los hogares ha aumentado un 15% desde entonces. Igualmente, El ratio de gastos hipotecarios ronda el 35% frente a más del 50% en 2007 y la relación entre el precio de la vivienda y el ingreso familiar es 8,5 veces mayor que en 2007 cuando fue de 9,5 veces”, especifica la compañía en su informe.
En cualquier caso, se trata de valores medios que no reflejan la misma realidad en el mercado de ocasión y en el mercado de obra nueva o alquiler. De hecho, los dos últimos son más resistentes al impacto que podría tener la subida de tipos.
Diferentes efectos en cada producto.
“Vemos ciertas oportunidades en el mercado usado que surgirán por la necesidad de vender de algunos propietarios en este nuevo escenario económico, pero no esperamos grandes bajadas generalizadas, al contrario, creo que habrá una estabilización de los precios”, explica Samuel Población, Director de Residencial y Suelo de CBRE, que destaca que se espera que la obra nueva experimente “incrementos de precios de entre el 1% y el 3% durante el próximo año”.
Así lo asegura Susana Rodríguez García, directora comercial de Savills, a la consultora No prevén que la nueva situación hipotecaria «va a tener un impacto significativo en el mercado de la viviendadado que persiste un gran desequilibrio entre la demanda creciente y la oferta insuficiente, con el resultado de que solo el 10% de las viviendas comercializadas son de obra nueva.” puede generar una mayor presión sobre los ingresos a medida que la población sigue creciendo”, dice el experto.
En la misma línea, Luis Corral, director general de Foro Consultores Inmobiliarios, asegura que “en obra nueva, como seguimos con poca oferta, no habrá rebajas de precios. Sin embargo, los artículos de segunda mano podrían experimentar rebajas de precio moderadas, y aquí tendrá mucho que ver la situación personal y las necesidades de vendedores y compradores”.
Si nos centramos en el mercado del alquiler, “Las subidas de tipos reducirán el poder adquisitivo y quienes no puedan acceder a la vivienda en propiedad se volcarán al mercado del alquiler. Esto aumentará la demanda de este tipo de viviendas y aumentará los precios en las zonas con menos oferta”, explica Corral.
Por su parte, Carolina Roca, presidenta de Asprima, destaca que “El impacto más dañino de la subida de tipos está en los propietarios de viviendas. que sus pagos hipotecarios mensuales aumentarán y, por lo tanto, su ingreso disponible disminuirá. Esto, sumado a la situación inflacionaria, afectará la economía de muchas familias. Por lo tanto podría ser una buena solución. Bajar los impuestos a las familias de bajos y medianos ingresos agobiadas por las hipotecasAplicación de la Deducción de Intereses Hipotecarios al Impuesto sobre la Renta».
Alquiler institucional
Antonio de la Fuente, Director General de Finanzas Corporativas de Colliers, se centra en las inversiones institucionales de alquiler.
“Debido al mayor costo de financiamiento, el producto terminado en operación tiene problemas para financiarse cuando las tasas suben por encima de su rentabilidad. Y resulta que cuanto más te financias, menos rentabilidad obtienes”, apunta el experto.
De la Fuente señala que “también se está barajando paulatinamente que la inversión en vivienda en alquiler, un sector defensivo para las inversiones a largo plazo, se verá desplazada por otras formas de inversión que se han visto en renta fija este año”.
Por otro lado, el experto deja claro que “la promoción de venta de vivienda tiene mayores márgenes, por lo que teóricamente puede afrontar mejor estas subidas de tipos de interés”. Los mayores costes de financiación para los compradores pueden afectar negativamente a las inversiones en estos segmentos de nueva construcción que compran con una tasa hipotecaria más alta o que tienen un ingreso más bajo y a su vez sufren los efectos de la inflación creciente».