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España sigue siendo, como dice el dicho tradicional, tierra de dueños. Tres de cada cuatro viviendas son propias, ya pagadas o aún hipotecadas El 23% es vivienda de alquiler frente a la media de la Unión Europea del 30%Según las estadísticas de Eurostat sobre rentas y condiciones de vida, estamos entonces siete puntos por debajo de la media europea, por lo que existe una clara necesidad de alquiler en España.
En los últimos años, el alquiler se ha convertido en el principal producto de la construcción de viviendas y ha aumentado el número de hogares que alquilan una vivienda. Desde el 2004, los alquilados aumentaron del 13,9% al 18,1%, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). Vemos que el alquiler ya no es una alternativa. Antes era una opción de compra o alquiler pero ahora es una solución habitacional al difícil acceso a la vivienda de algunos colectivos como los jóvenes.
El alquiler se ha profesionalizado y la construir para alquilar (BTR), Actualmente hay más de 40 promociones de obra nueva en alquiler. Madrid acapara la mayor oferta de viviendas BTR con 1.128 viviendas, seguida de Cataluña con 883 pisos, Barcelona y Valencia con 709 viviendas BTR, según el último informe de Activum Consultoría Inmobiliaria. El compromiso de alquiler es claro por parte del inversor.
El alquiler supone el 20% de las inversiones inmobiliarias, frente al 5% de hace cuatro años
El alquiler supone el 20% de la inversión total en el mercado inmobiliario, frente a apenas el 5% hace cuatro años.. El año pasado había 7.000 pisos, este año se habla de 12.000, pero para cubrir la necesidad de pisos de alquiler de los próximos 20 años se necesitan entre 1,5 y 2 millones, lo que supondría 100.000 pisos en alquiler cada año para sacar al mercado . Por tanto, si queremos llegar a estas cifras, debemos aumentar el stock de viviendas en alquiler en España.
¿Afectará más la inflación a la compra o alquiler de vivienda? Antonio Fernández, director de Promoción de Solvia, explica: “Lo que estamos viendo es que la demanda de inmuebles residenciales por la pandemia y el confinamiento de la depósito por el aumento del costo de los materiales, escasez de suelo y ahora tenemos una situación inflacionaria que hace que la gente tenga menos renta disponible y una subida de tipos de interés que hace más difícil acceder a comprar una vivienda que a alquilar. En tiempos de inflación, los pisos de alquiler son un paraíso. Los inversores internacionales están buscando este activo y no solo están invirtiendo en grandes ciudades como Madrid y Barcelona, sino que hay interés en otras ciudades donde hace 5 años era impensable. El alquiler será un mercado potencialmente más activo que la venta«.
Es lógico que en una situación inflacionaria, el poder adquisitivo de las familias disminuya y comprar una vivienda se vuelva más difícil que alquilarla. En este sentido, Eduardo Guardiola, consejero delegado de Catella Asset Management Iberia, afirma que para los inversores “la inflación tiene un impacto menor en las rentas, ya que los contratos están indexados al IPC, lo que convierte al alquiler en un refugio frente a otro tipo de inversiones. Es cierto que la decisión del gobierno de limitar la tasa de alquiler al 2% afectará temporalmente la rentabilidad de la inversión, pero a más largo plazo veremos un aumento en la demanda de alquiler”.
Javier Rodríguez Heredia, socio director de Azora y responsable del área residencial, es consciente de que la vivienda en alquiler es uno de los activos más buscados por los inversores, dado su perfil anticíclico y con cobertura de inflación. “Si alguien tiene ahorros que los dirija hacia la vivienda en alquiler, aunque está claro que la inflación no es una buena noticia, es algo negativo para las familias y está acelerando el problema que tenemos de escasez de vivienda en alquiler y lo encarecerá. es necesario pensar en las medidas estructurales que deben implementarse en la industria para que sea realmente Creemos vivienda asequible y podremos combatir el aumento de los costos de construcción, el aumento de los costos de financiamiento y el aumento de los costos de operación que tenemos en el alquiler, lo que encarece aún más el producto».
Se espera que los precios de alquiler aumenten entre un 8 y un 10% este año
En cuanto a los precios, Antonio Fernández explica que Solvia ha analizado el mercado del alquiler y ve una perspectiva Crecimiento de precios este año entre 8% y 10% mientras que el crecimiento de los precios de las propiedades en venta es mucho más lento. «Verá un cambio en la demanda y este tipo de activos tendrán más demanda en el futuro, aunque tengan un aumento de precio mayor que el precio de venta».
Factores que impulsan la renta
El factor principal es el cambio de financiamiento para la compra, dice Javier Rodríguez Heredia. “De hecho, antes de la crisis inmobiliaria de 2008, más del 100% del valor de la vivienda se financiaba sin ahorros, y la crisis ha dejado claro que estas medidas eran inadecuadas y Ahora debe tener el 20% del pago inicial de la compra de la casa más el 10% de las tarifas, en total es necesario disponer del 30% del valor del inmueble para obtener una hipoteca. Si no tienes esos ahorros, tienes que alquilar».
Tenemos solo el 6% del mercado de alquiler asequible y social frente a la media europea del 40%
Otro factor importante que conduce a una mayor demanda de alquiler es la movilidad geográfica y el cambio social en la estructura del hogar. “Cada vez hay más hogares monoparentales y el tamaño del hogar requerido es menor. La oferta está desactualizada y hay que ampliar y adaptar la oferta a la demanda que tenemos”, apunta Eduardo Guardiola.
Hay tres mercados de alquiler: el mercado de alquiler gratuito para personas que pueden pagar los alquileres estándar del mercado; El mercado de alquiler asequible que necesita ser apoyado para satisfacer la demanda de bajos ingresos y el mercado de alquiler social para las familias más vulnerables. “La estructura que tenemos en España es muy defectuosa. Tenemos casi un 93% en el mercado libre y solo un 6% en el mercado social y asequible, frente a una media europea donde hay un 40% de mercado de alquiler social y asequible. Entonces tendremos 14 veces menos vivienda social y asequible que en Europa”, explica Javier Rodríguez Heredia.
Medidas para ampliar la oferta
Según Antonio Fernández, “Necesitamos seguridad jurídica y que las administraciones públicas hagan posible depósito de vivienda en alquiler para cubrir la demanda». A esto añade Eduardo Guardiola: «Para dinamizar esta necesidad, debemos mejorar la fiscalidad de los subsidios al alquilerSe necesitan ayudas y subsidios públicos para promover viviendas de alquiler sostenibles y asequibles y para acortar los plazos de las licencias, lo que afecta directamente a los beneficios de los inversores cuando se amplían los plazos.
Javier Rodríguez Heredia concluye que “hay que dejar de hacer política productos cosméticos en vivienda y hacer política real como antes. Ahora se buscan medidas populistas de corto plazo y lo que necesitamos es suelo mejor gestionado y que salga más suelo al mercado porque es la materia prima con la que estamos trabajando. Y también es importante que los módulos de vivienda protegida (VPO) se actualicen a medida que se el factor más importante en la creación de riqueza en este país y una gran fórmula para dar acceso a los jóvenes. Tenemos que salvar de nuevo la forma protegida de vivir».