El Gobierno adoptó ayer en Consejo de Ministros un paquete de medidas con el objetivo de «reducir la carga hipotecaria de más de un millón de hogares vulnerables o vulnerables por la subida del Euribor y mantener la estabilidad financiera».
El euríbor, la referencia hipotecaria a tipo variable más utilizada en Europa, ha subido más de tres puntos en solo 11 meses, desde el -0,477% de enero hasta una media del 2,8% este noviembre. Este auge nunca había ocurrido desde la introducción del Euribor en 1999.
Además, este indicador debería seguir aumentando dada la política de subida de tipos de interés del Banco Central Europeo para reducir la inflación. Todos los pronósticos apuntan a ello 2022 terminará con el Euribor en torno al 3% y este nivel podría mantenerse hasta 2027, según estimaciones del propio Poder Ejecutivo.
¿Qué significa eso? “Las personas que tienen una hipoteca de tasa ajustable verán aumentar sus pagos mensuales de manera significativa”, dijo Laura Martínez, portavoz del comparador y asesor hipotecario iAhorro.
Por ejemplo, en enero de 2018, alguien que contrató una hipoteca variable de 150.000 EUR con una diferencia de 0,99% + Euribor (en ese momento este índice era -0,189%) pagó inicialmente 468,87 EUR al mes. En 2022, cuando el Euribor estaba al -0,477%, seguía pagando 451,42 euros, pero en la revisión que tendría que hacer en enero de 2023, si el Euribor estaba al 3%, la cuota subiría a 695,11 euros. En el caso de que la hipoteca rondara los 300.000 euros, la diferencia sería aún mayor: se pagan 1.390,22 euros de 902,84 euros.
Estos aumentos hacen que muchas familias no puedan pagar sus hipotecas o tengan que reducir el gasto en otros productos básicos para pagarlas. Por ello, a partir de enero de 2023, el Gobierno tomará medidas para paliar su situación.
¿Cuáles son los efectos de estas medidas?
Laura Martínez asegura que “El único gran beneficio de las medidas aprobadas por el Gobierno se ve en la rebaja del tipo de interés al Euribor -0,1%.; el resto ya existía y podía ser solicitado por el usuario, otra cosa era que el banco se lo concediera. Para perfiles que no sean tan vulnerables como los que se mencionan con carácter general en el Código de Buenas Prácticas para entidades financieras, ahora la entidad bancaria también está obligada a acogerlos si hace uso de esta medida, ya que no es de obligado cumplimiento para las entidades”, recuerda. . .
1. Ampliar y fortalecer el Código de Conducta para Familias Vulnerables
En este caso, el gobierno reitera que hay dos supuestos que pueden utilizar los deudores hipotecarios dependiendo de su perfil.
Por un lado los hogares en riesgo:
Actualmente, el código de conducta adoptado por las entidades financieras incluye la reestructuración de la deuda hipotecaria como una de las “medidas urgentes para proteger a los deudores hipotecarios sin recursos”. Podría solicitar un período de carencia de 5 años en el pago del principal, una ampliación del plazo de devolución hasta un total de 40 años desde la fecha del préstamo y una reducción del tipo de interés Euribor+0,25% durante el periodo de carencia. Esta medida se salva el gobierno para añadir un recorte aún mayor del tipo de interés: «Euribor-0,1% vs. Euribor+0,25%».
Además, el gobierno agrega Se amplía a 2 años el plazo para solicitar el pago de la vivienda y se considerará la posibilidad de una segunda reorganización en caso de ser necesario».
Estas medidas van dirigidas a los “deudores hipotecarios vulnerables”, es decir, aquellos hogares cuyos ingresos son inferiores a 25.200 € anuales (el triple del IPREM), que destinan más del 50% de su salario mensual a las cuotas de la hipoteca y que han visto cómo las cuotas mensuales de su préstamo también han aumentado en un 50% (por ejemplo, los que pagan de $300 a $450).
¿Cómo afecta el período de gracia a la hipoteca en general?
Así lo asegura el portavoz de la oficina de comparación de hipotecas “La hipoteca se está poniendo más cara. No es lo mismo otorgar una moratoria, como sucedió durante la pandemia, que ha beneficiado a muchos hogares al otorgar un aplazamiento en el pago de la totalidad del pago de la hipoteca (tanto principal como intereses), que otorgar un período de carencia de cinco años en el que si este es el caso, se aplaza la devolución del capital, pero no el pago de los intereses».
Y resulta que en este caso, con el Euribor al 3%, el hipotecado pagaría un 2% de interés hipotecario durante los 5 años de carencia, pero “No amortiza capital, por lo que el dinero pendiente al final del período de carencia es el mismo que tenía cuando empezó”, añade Martínez.
Por ejemplo, alguien que contrató una hipoteca de 150.000€ en enero de 2018 pagará ahora una cuota de 451,42€ y pagará en enero de 2023 si se acoge a esta medida en lugar de los 695,11€ adeudados en el cheque. sólo pagaría 307,10 euros, que corresponde al pago del impuesto. Y así hasta 2027, cuando expiraría el periodo de carencia hipotecaria de cinco años. Sin embargo, Al final del plazo de la hipoteca pagarías un total de $70.348,62 en intereses, frente a los $65.035,53 que pagarías si no aceptaras la medida del gobierno.
Si la hipoteca es de 300.000 euros, de enero de 2023 a diciembre de 2027 pagarías un total de 614,20 euros en lugar de pagar 902,84 euros al mes a 1.390,22 euros y verás incrementada tu cuota en 288, 64 euros reducida. En este caso, el deudor hipotecario que no se acoja al carencia pagaría $130.070,70 de intereses de la hipoteca a 30 años, y si se acogiera a los cinco años de carencia, serían $140.697,24, por lo que terminaría pagando 10.626,54 euros más si devuelve el dinero prestado al banco.
B) Hogares vulnerables que no cumplen con todos los requisitos
«Con el objetivo de aumentar el margen de maniobra», señala el Gobierno en su comunicado, los hogares cuyos ingresos son inferiores a 25.200 euros anuales y que destinan más del 50% de su salario mensual a las cuotas de la hipoteca, pero «no las actuales Cumplir criterios de incremento del 50 por ciento del gasto hipotecario” también puede beneficiarse del Código de Buenas Prácticas “con un período de carencia de dos años, una tasa de interés más baja durante el período de carencia y una extensión del plazo de hasta siete años”. .
En este caso, La diferencia con el supuesto anterior es que el período de carencia va de cinco a dos años, además de que la tasa hipotecaria será menor, pero “no se especifica cuánto menor”. Puede ser que el acreedor hipotecario referencia su hipoteca a Euribor+1% y la baja a Euribor+0,5%”, explica el portavoz del Consejero Comparador e Hipotecario. Además, en este caso, el Gobierno permite ampliar el plazo hasta 7 años, añade Laura Martínez, “cuanto más dura la hipoteca, más intereses acabas pagando”.
Así que a nivel general»El único beneficio que vemos en estas medidas gubernamentales es que algo que podría ser si el usuario lo solicita ahora es sí o sí si cumple con los requisitos y el banco se apega al plan. Y me parece una solución a corto plazo con costes a largo plazo”, apunta la portavoz de iAhorro.
2. Nuevo código de conducta para deudores en riesgo por subida de tipos de interés
En este apartado, el Gobierno propone un nuevo código de conducta dirigido a la “clase media vulnerable”, es decir, a los hogares con ingresos inferiores a 29.400 euros anuales (3,5 veces el IPREM).
Estos podrían «aprovechar la oportunidad de congelar la cuota por 12 meses, una tasa de interés más baja sobre el principal diferido y una extensión del plazo del préstamo de hasta 7 años», afirman desde el ejecutivo.
En ese sentido, el portavoz de iAhorro reitera que “No entendemos que el Gobierno trate como clase media a esos hogares que ganan 29.000 euros. Si el hogar está formado por dos personas que trabajan, eso significaría que no ganan ni 15.000 euros por persona… y con estos salarios, es casi imposible que un banco te dé una hipoteca directamente en grandes ciudades como Madrid o Barcelona. , ya que allí los precios de los apartamentos también son más altos. Sí, podrían conseguirlo en Extremadura o Castilla-La Mancha, donde seguro que hay casas que cuestan menos de 100.000 euros.
Martínez añade que “con esta segmentación, podemos entender que los beneficiarios de esta medida serán principalmente los hogares unipersonales o familias en las que uno de sus miembros está en paro, que ni siquiera llega a estar en paro”, y apunta que «No se puede dar una renta general para toda España si hay una diferencia de 15.000 euros entre el salario medio de los extremeños y los de la Comunidad de Madrid»..
Y es que según el Instituto Nacional de Estadística (INE) la renta media por hogar en España es de 30.552 euros, pero las diferencias entre las autonomías son notorias. Por ejemplo, la renta por hogar en Extremadura es la más baja del país con 22.947 €, lo que aumenta las probabilidades de que los residentes reciban ayuda del gobierno. Sin embargo, según el mismo organismo, también tiene el precio medio de vivienda más bajo con 114.871 €, por lo que se podría pensar que salario y precio van de la mano.
3. Medidas Complementarias
Del resto de medidas aprobadas por el Ejecutivo, el portavoz de iAhorro destaca la buscada “Facilitar el cambio de una hipoteca de tasa ajustable a una hipoteca de tasa fija, aunque las tasas de interés fijas ahora rondan el 2,5% y los bancos pueden incluso ofrecer una tasa más alta a aquellos con hipotecas que deseen cambiar, habría que ver si realmente se beneficiarían o no.
que preocupaciones la eliminación de las comisiones por amortización anticipadaLaura Martínez señala que “muchos bancos ya las habían suprimido, en especial las amortizaciones parciales anticipadas. Quitando además las comisiones a la amortización total, también permitirá el cambio de hipoteca (de variable a fija o de otro tipo) mediante facilidad de terminación”. .