Una de las fichas de dominó más importantes de la economía estadounidense ha comenzado a volcarse. El índice de vivienda, que calcula los precios en 20 ciudades diferentes, ha sufrido su primera caída mensual desde 2012. Junto a esta cifra, muchos otros indicadores que brindan un panorama más amplio muestran que la construcción de viviendas en los EE. UU. podría sufrir un duro golpe después de años de aumentos de precios que se han visto impulsados por la pandemia de Covid. Ahora, las fuertes subidas de tipos de interés, la inflación y la llegada de una nueva recesión están sacudiendo los cimientos mismos del mercado inmobiliario.
La vivienda es un activo sensible a las variaciones de los tipos de interés. En los años de política monetaria expansiva (mucha liquidez y bajos tipos de interés), la vivienda se convirtió en un activo estrella. Sin embargo, la literatura académica muestra que los precios de la vivienda se ven afectados cuando aumentan las tasas de interés. Hoy, los países avanzados se encuentran en medio de uno de los ciclos de aumento de tasas más rápidos de la historia. Aunque pasarán seis u ocho meses antes de que el impacto real de esta subida de tipos se refleje por completo, ya hay bastantes señales del golpe que está teniendo en el mercado inmobiliario.
Varias grietas han estado apareciendo en el mercado inmobiliario desde hace algunas semanas/meses. Pero el dominó inmobiliario realmente ha comenzado a caer ahora. La avalancha de datos de este martes es muy reveladora. Según el famoso índice S&P CoreLogic Caso-Shiller de 20 ciudades, los precios sufrieron la primera caída mensual desde 2012. Aunque el aumento interanual sigue siendo fuerte, la desaceleración es aún más acusada.
Mirando más de cerca los datos, los precios subieron un 15,8% interanual a nivel nacional -en el cálculo sin desestacionalizar- respecto a julio de 2021, muy por debajo del incremento del 18,1% del mes anterior. «El informe de julio refleja una fuerte desaceleración», escribió el presidente ejecutivo de S&P Dow Jones Indices, Craig J. Lazzara, en un comunicado con la actualización de datos, destacando la diferencia en las ganancias anuales de junio y julio. “La diferencia de -2,3% entre estas dos tasas es la mayor desaceleración en la historia del índice”, señaló el experto.
En su versión mensual desestacionalizada, el índice cayó un 0,4% en julio, frente a un alza del 0,4% en junio. Es la primera vez que cae desde marzo de 2012. También se desaceleró en esta variación desestacionalizada a 16,1% ia en julio, un incremento menor frente al 18,7% del mes anterior.
Normalmente, las primeras fichas de dominó caen en una situación como la actual (riesgo de recesión y fuertes subidas de tipos de interés) en los mercados financieros. Las acciones y los bonos ya se han visto afectados por los cambios en las condiciones financieras. Ahora parece que le toca el turno a la construcción de viviendas. “Los precios de la vivienda suelen ser el último indicador de una caída en una recesión y, de hecho, los precios reales solo comenzaron a estabilizarse en junio y después de haberse disparado durante la pandemia (+25 % entre febrero de 2020 y junio de 2022). La combinación del aumento de las tasas hipotecarias y los precios de la vivienda ha llevado a este una disminución reciente en la asequibilidad de la vivienda y en la reducción de los planes de obra nueva”, advierten desde Allianz.
De esta manera, los economistas de Allianz creen que la vivienda será uno de los grandes focos de atención de la recesión, habiendo partido de niveles muy altos que ahora pueden hacer más dolorosa la caída: “Los precios de la vivienda se habían mantenido hasta ahora, pero será el próximo dominó en caer: eso esperamos Los precios de la vivienda se reducen un -15% en los próximos 12 meseslo que hundirá a la economía estadounidense en recesión en 2023 (-0,7%).
Los economistas de la aseguradora alemana explican en su estudio que “los indicadores inmobiliarios residenciales se están desplomando en todos los ámbitos. El sector inmobiliario residencial es uno de los sectores más sensibles a las tasas de interés, por lo que no sorprende que el endurecimiento monetario esté teniendo un impacto rápido y fuerte en los indicadores de vivienda. En los últimos 18 meses, el índice de solicitudes de hipotecas ha caído a su nivel más bajo en 23 años. Las ventas de viviendas existentes y nuevas también han disminuido rápidamente desde principios de este año, revirtiendo la tendencia al alza observada desde el final de la crisis financiera de 2008 (salvo una breve caída en el punto álgido de la pandemia)».
Desde JP Morgan, están de acuerdo, enfatizando los movimientos de la Fed: «El endurecimiento de la Fed ha reducido efectivamente la actividad en el mercado inmobiliario, lo que lleva a una debilidad adicional en una serie de indicadores inmobiliarios diferentes». Las tasas de interés del mercado no solo reflejan los cambios realizados por la Fed, sino que también reflejan parte de las expectativas, elevando el costo de solicitar una hipoteca.
Las tasas hipotecarias se disparan
Los datos que aún se conocen concuerdan con los valores de fondo. La última fue este miércoles. tasa hipotecaria promedio a 30 años actualizado semanalmente por la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA). la lectura fue 6,52%, máximos desde 2008 después de alcanzar un hito de regreso al 6% en agosto. Para hacerse una idea de cómo ha afectado al mercado inmobiliario el endurecimiento de las condiciones financieras por parte de la Fed, basta recordar que el tipo de interés que cobraba la MBA era del 3% a principios de año.
Otro informe de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA, por sus siglas en inglés), también publicado ayer, mostró que los precios de la vivienda cayeron drásticamente de junio a julio. Los precios tendieron a caer durante este período debido a la fuerte estacionalidad del mercado inmobiliario, pero la caída fue tres veces superior a la media histórica. Para el año completo, el crecimiento pasó de 16,3% a 13,9% en julio. Sobre una base mensual de 0,1% a -0,6%.
Sí, había un dato más que podría sorprender en un primer momento, pero que también tiene su lógica. Las ventas de viviendas nuevas sorprendieron al alza en agosto, aumentando un 28,8% hasta un total de 685.000, el ritmo de ventas más rápido desde marzo. Si bien puede ser impactante al principio, los expertos coinciden en que la caída de los precios desde entonces puede haber ayudado a respaldar las ventas de viviendas. Los precios medianos de las casas nuevas cayeron un 6,3%. Los compradores están comenzando a correr para evitar mayores aumentos en los costos de los préstamos y aprovechar los recortes de tasas por parte de algunos constructores de viviendas.
El informe de la Oficina del Censo y el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano, que depende del Departamento de Comercio, mostró que 461,000 casas nuevas estaban a la venta a fin de mes, la mayor cantidad desde marzo de 2008. Sin embargo, al ritmo actual de venta, las ventas están aumentando tardarían 8,1 meses en agotar la oferta de viviendas nuevas, frente a los 5,7 meses de principios de año. El estudio también encontró que el precio medio de venta de una casa nueva era de $436,800. Eso es un 8% más que hace un año, el aumento más pequeño desde noviembre de 2020.
“No esperamos que el ritmo de ventas de agosto continúe en los próximos meses, ya que el reciente aumento de las tasas hipotecarias afectará la asequibilidad de las viviendas.Una nueva caída en el precio podría atraer compradoresque mantienen una actividad baja», dice Nancy Vanden Houten de Oxford Economics. «Dadas las perspectivas de un entorno macroeconómico más difícil, es muy probable que los precios de la vivienda sigan cayendo», dice Lazzara de S&P DJI.
La situación es tal que en Allianz creen que dada la incertidumbre económica reinante y el riesgo de que los prestatarios no puedan pagar el préstamo hipotecario debido a las altas tasas de interés, el banco podría comenzar a cerrar el grifo de los préstamos hipotecarios. Por otro lado, también es probable que las inversiones en obra nueva residencial se paralicen, lo que amortiguará en cierta medida la caída de los precios (sin obra nueva, la oferta se limitará a los pisos existentes).
Fuerte influencia en la economía.
“En este sentido, esperamos que el crecimiento del precio de la vivienda disminuya rápidamente en un corto período de tiempo, un 15% interanual desde mayo de 2022 (el pico) hasta septiembre de 2023, aunque la caída será menor que durante el Gran Financiero. Crisis”, dicen economistas de la Alianza Todas las anteriores socavará el crecimiento del PIBya que los servicios de construcción e inmobiliarios son dos ramas importantes de la economía estadounidense.
La inversión en vivienda tiene un pequeño impacto en el PIB. Esperan que Allianz caiga un -6,3 % este año y otro -6,4 % el próximo año, pero eso solo reduciría el crecimiento anual del PIB en 0,2 pp (puntos porcentuales). Sin embargo, los servicios inmobiliarios tienen un impacto mucho más fuerte. Una reducción de esta actividad y la caída de los precios puede reducir significativamente el valor añadido de este sector en la economía. Según cálculos de Allianz, la corrección del mercado inmobiliario a principios de 2024 podría reducir el PIB hasta en 1,7 puntos porcentuales, lo que aumenta los riesgos de una recesión prolongada.
No todo es catastrófico
Si bien la construcción de viviendas puede exacerbar la recesión, su impacto en la economía estadounidense esta vez no será el mismo que en 2008, cuando el colapso inmobiliario afectó a cientos de miles de familias y al sector financiero. Tanto los bancos como los hogares parecen tener suficientes ahorros y reservas de capital para capear las turbulencias.
Desde Allianz aseguran que «Los sólidos balances fiscales deberían suavizar el golpe.. A diferencia de mediados de la década de 2000, los balances de los hogares están en mejor forma: la relación entre la deuda total y los ingresos es mucho más baja, la calidad crediticia promedio de esa deuda es más alta (las hipotecas de alto riesgo han disminuido), el patrimonio neto es muy alto (lo que reduce la probabilidad de que grandes franjas de hogares caen en una riqueza negativa), y los saldos de efectivo se mantienen muy por encima de los niveles previos a la pandemia”.