La subida de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo para controlar la inflación, la subida del Euribor, que encarece las cuotas variables de las hipotecas, y la oferta de tipos de interés fijos -la media provisional de septiembre supera la barrera del 2%-, los costes de construcción, la evolución del empleo… Este cóctel de factores marcará el final del año en el mercado de la vivienda y, si nada cambia, extenderá su impacto hasta 2023.
¿Adaptación en el comercio? moderación de precios? Varias voces del sector apuntan a una ralentización del mercado inmobiliario en los próximos meses, que podría empeorar el próximo año ya que estos factores afectan de forma irrevocable la renta disponible de las familias para comprar una vivienda. Que Estudio prospectivo sobre la evolución del mercado de la vivienda en España creado por Atlas Real Estate Analytics Caídas superiores al 15% en las transacciones y un ajuste del precio de la vivienda en torno al 1% para 2023.
De cara a los últimos seis meses del año, la venta de viviendas bajará un 2,5% respecto al segundo semestre de 2021, según las previsiones de la consultora. Sin embargo, el cierre del año será positivo, apoyado en los datos de enero y junio registrados mientras tanto. “El modelo Atlas predice que 2022 terminará con unas ventas cercanas a las 665.754, lo que supondría un incremento del 2,3% respecto a 2021, pero ralentizando el ritmo visto en el primer semestre. Simultaneamente El escenario mediano muestra alrededor de 563.450 ventas totales para 2023, un 15,4% menos que la cifra estimada para 2022‘ recoge el informe.
Este año se espera que las transacciones aumenten un 2,3% y el precio un 2,9%
De cara a 2023, también se espera que los precios inmobiliarios bajen. “La evolución esperada del precio de compra para el resto de 2022 y 2023 tenderá a disminuir, pero de manera más suave y gradual que el volumen de transacciones”, dice Atlas Immobilienanalyse. Así, este año terminará con un precio medio de 1.706 euros/m2, un 2,9% superior al valor registrado en 2021. En comparación con 2023, el valor final esperado rserá de 1.691 euros/m2, un descenso del 0,9% respecto al precio estimado para este año.
“Si miramos toda la serie histórica de momentos en que el mercado ha caído, vemos que las compras y las ventas están cayendo fuertemente, pero el precio está cayendo más lentamente. Menos personas están comprando, pero el precio tiende a permanecer algo resistente. A largo plazo, el valor baja, pero en menor medida”, dijo Daniel Bermúdez, COO y cofundador de Atlas Real Estate Analytics.
más esfuerzo
Desde piso.com coinciden en que el mercado inmobiliario tendrá una experiencia ralentización progresiva del número de compras y moderación de los precios tanto de venta como de alquiler. Ferran Font, director de estudios del portal inmobiliario, explica que si bien el mercado inmobiliario experimentó un «boom increíble» a lo largo del año fiscal 2022, las cifras de compraventa e hipotecas no han sido tan fuertes en el último tercio del año. “Con las subidas de tipos de interés, el crédito para la compra de vivienda será menos accesible y los hogares con préstamos hipotecarios vinculados al Euribor empezarán a perder poder adquisitivo”, explica el experto.
Con la financiación cada vez más cara, “la demanda experimentará un cierto retroceso y por tanto se estabilizarán los precios, que han mostrado un gran dinamismo”, apuntan desde piso.com. “Ante este escenario”, añade Font, “Las transacciones deberían seguir un ritmo más lento de venta.porque las decisiones de compra se reducirán frente a un apalancamiento del consumidor más comprometido”.
De donpiso predicen un final de año y un 2023 de ajustes en el sector inmobiliario que se traducirán en un descenso de la actividad empresarial y un ajuste de precios a la baja ante la nueva situación. La inflación actual y la subida del euríbor «aumentarán el esfuerzo de las familias por comprar una vivienda», afirma Emiliano Bermúdez, director general adjunto de donpiso. El experto señala que este ratio de gasto está entre el 35% y el 40%, por lo que cree que “va a sacar a mucha gente del mercado y eso lógicamente va a provocar una disminución del volumen de operaciones y será el base para el enfriamiento del mercado».
En este escenario, el experto aclara que “no se contemplan rebajas de precios, sino ajustes”, ya que en el mercado inmobiliario español “los precios siempre se han comportado de forma bastante inelástica, incluso en relación con la propia demanda y el volumen de operaciones, es decir, tuvieron un retraso de ajuste de incluso un año». Si los factores no cambian, «si la inflación continúa disparándose, si continúa la inestabilidad causada por la guerra en Ucrania, continuaremos esta tendencia de ajuste del mercado, El volumen operativo y los precios más bajos convergerán hacia cero e incluso podemos ver caídas de precios reales en el segundo y tercer trimestre de 2023“, explica el experto de donpiso.
“Esperamos que el aumento de los costes de financiación y el progresivo descenso de la renta disponible de las familias por la evolución del IPC provoque una mayor ralentización de las ventas, y es probable que el número de operaciones sea inferior al de 2022 y quizás en 2021. Este descenso no será igual en todas las zonas o segmentos, sino que será más pronunciado en las de segunda mano y obra nueva, en las localidades con más vivienda disponible y en el segmento de vivienda más económico”, afirma Antonio de la Fuente, Director General de Minero.
También se espera que Solvia finalice el año con niveles más moderados, lo que Incremento de precios entre 3% y 5% ia a fin de año, que continuará en 2023 con picos no mayores a 1,5%-2,5%como se refleja en el II Perspectivas del Mercado Solvia 2022. Para José Luis Bellosta, presidente de Solvia, “pese a que el impulso del primer semestre se está desacelerando por la incertidumbre económica, los precios seguirán siendo positivos, especialmente en el mercado de segunda mano. Además, hay que tener en cuenta otro factor: la oferta aún no es capaz de satisfacer la demanda actual, lo que ayudará a que el desplome de las ventas no se traduzca en una caída del valor de los inmuebles, a lo que también se oponen los inversores como un refugio contra la inflación». Esperan que el número de transacciones se estabilice o incluso disminuya ligeramente en 2023.
los grandes mercados
El comportamiento de la vivienda será relativamente homogéneo en todas las provincias, al menos a fines de 2022, “a partir de ahí habrá algunas que caerán un poco más en 2023”, dice Daniel Bermúdez. Así esperan que Atlas Real Estate Analytics mantenga a Madrid, Barcelona, Alicante, Málaga y Valencia en la región los 5 mejores de las provincias en el mercado de la vivienda, aunque se espera que todas experimenten caídas de dos dígitos en las ventas de viviendas. Las cifras de Fragua de Atlas RE Analytics reflejan un descenso respecto a las expectativas nacionales en Barcelona (-22%), donde se esperan 51.796 transacciones en 2023.
Los grandes mercados siguen siendo Madrid, Barcelona, Alicante, Málaga y Valencia
SIGUELO la provincia de Málaga, con un descenso del 15%, y Madrid, donde se prevé que el número de compraventas alcance las 86.613 transacciones en 2022, frente a las 74.468 viviendas el próximo año, una caída del 14%. Por su parte, los mercados de las provincias de Alicante y Valencia sufrirán un ajuste del 11% cada uno. En cuanto al comportamiento de los precios, las previsiones vuelven a ser homogéneas y para estos grandes mercados se espera un descenso del 0,1% entre 2022 y 2023, a excepción de Málaga, donde el descenso estimado es del 0,2%.
Las cifras del experto muestran que el stock de viviendas no está cambiando en la misma medida en todos los estados federales. Por ejemplo, aunque Madrid y Barcelona tendrán una tendencia de ventas similar, la depósito La oferta en la primera ha caído un 15,4% en Madrid entre julio de 2021 y el mismo mes de 2022, mientras que en la provincia catalana ha aumentado un 11,9% en dicho periodo. «Este tipo de diferencias en depósito en oferta y hora de vender Esperamos que marque la diferencia para 2023”, aclara el COO de Atlas Real Estate Analytics.
riesgo de vejiga?
A pesar de esta conexión, los expertos de la industria descartan el riesgo de que un vejiga propiedad. «El mercado se ajustará de forma moderada», afirma el director general adjunto de donpiso, que subraya que «no participaremos en ningún Grietani ninguna para traspasar vejiga porque no existe”. Por tanto, este ajuste “será permanente, dependiendo de cómo se comporten los factores que inciden y afectan al mercado inmobiliario en el momento”, concluye Emiliano Bermúdez.
En esa nota, el cofundador de Atlas está de acuerdo, considerando que estamos «lejos de una situación de vejiga Bienes Raíces». Aunque los números de 2007 y 2021 pueden ser similares, los datos del año pasado y 2022″fueron sostenidos por la demanda natural“, recalca el experto en consultoría inmobiliaria y añade: “Cuando hablamos de ello vejiga Bienes Raíces En 2008 tuvimos una situación de tormenta perfecta con una depósito de pisos con una alta oferta y al mismo tiempo una fuerte caída de la demanda».
Aunque la demanda esperada para 2023 «es significativamente menor que la de 2021 y 2022, La oferta de vivienda disponible sigue a un año de caída que continuará el próximo año. De esta forma, el mercado no se enfrenta a una situación de Tormenta perfecta con alta oferta y baja demanda, pero a una desaceleración más controlada”, enfatiza Alejandro Bermúdez, cofundador y CEO de Atlas Real Estate Analytics.