El mercado inmobiliario continuó en agosto, amortiguando el impacto del aumento de las tasas de interés y la incertidumbre económica. La ralentización esperada por el sector aún no se refleja con claridad en las estadísticas del octavo mes del año de compraventa de viviendas y de prestamistas hipotecarios, que no solo confirman el impulso con 18 meses de subida, sino que mejoran los datos de julio, que pronosticaban los desaceleración estaba en progreso. La explicación estaría en el “miedo” a lo que vendrá, no solo en términos de endurecimiento de las condiciones de crédito bancario, sino también en términos de inflación, que pesa cada vez más en los bolsillos y amenaza la capacidad de ahorro.
El Instituto Nacional de Estadística (INE) publicó este miércoles las estadísticas de transmisiones de inmuebles y firmas de hipotecas, datos que siempre se conocen dos meses de retraso Y complicar el análisis de la situación del mercado inmobiliario. Pero a partir de los datos de agosto de ambas medidas, extrayendo el ejercicio de resistencia de mediados de verano del sector para mantener el impulso, los datos de julio mejoraron ya que parecía haber comenzado la caída.
Las ventas de viviendas, que se desaceleraron en julio con un aumento interanual del 8% desde casi el 19% en junio, aumentaron un 14,9% en agosto a 57.327 transacciones, el nivel más alto en un mes desde agosto del año 2007. El mercado parece inmune a la primera subida de tipos en 11 años, que el Banco Central Europeo (BCE) implementó en julio.
El aumento con respecto al año anterior se debe a Incremento del 17% en operaciones de vivienda de segunda mano (47.206) y un 6,1% por operaciones sobre viviendas de obra nueva (10.121 operaciones). Mensualmente (agosto vs. julio), la venta de viviendas aumentó 6.7% Mayor incremento en un mes de agosto en cinco años.
La hoja de ruta para las subidas de tipos de interés que el Banco Central Europeo (BCE) activó en julio sería un requisito previo para los buenos datos. “Esta elevada cifra de agosto supone un acelerón por parte de los ciudadanos que se adelantaron y compraron para intentar evitar el endurecimiento de las condiciones crediticias”, señala María Matos, directora de estudios de Fotocasa.
De enero a agosto, las ventas de viviendas suben un 20%, con ganancias del 22,8% para viviendas usadas y del 8,7% para viviendas nuevas. “Si este intenso ritmo de compra y venta continúa durante los próximos cuatro meses, el año podría terminar con más de 600.000 compras y ventas y 2022 como un lugar el año dorado desde 2007″, dice Matos.
Las hipotecas también se reactivan en agosto, aunque con una caída del tipo fijo
Algo similar sucedió con la hipotecaria en el octavo mes del año. Si bien subió un 2,3% interanual en julio y bajó casi 10 puntos respecto al mes anterior, repuntó en agosto, disparándose un 10,5% con 36.721 operaciones. Es la cifra más alta en un mes desde agosto de 2010, cuando superó las 50.000 operaciones.
El tamaño medio de las hipotecas residenciales aumenta un 5,4% interanual 145.287 €y el tipo de interés medio de los préstamos para vivienda fue del 2,52% (2,49% un año antes) y con un plazo medio de 24 años.
El impacto de que el Euribor se dirija a un nivel semanal récord podría comenzar a sentirse. Aunque la tasa fija sigue dominando las estadísticas, ha bajado casi cuatro puntos desde el máximo histórico del 75,4% que alcanzó el mes anterior. En agosto, las hipotecas a tipo fijo supusieron el 71,9% del total y las hipotecas a tipo variable el 28,1%. Matos pronostica que “las fechas van a estar bien para estos meses firmó los últimos préstamos a tasa fija y se espera un cambio de tendencia aún más claro».
Una vez más, el tiempo de demora es crucial. Que aumento de los precios de las hipotecas desde que el BCE inició su mayor subida de tipos desde 2008, mientras que el euríbor sigue marcando hitos (la semana pasada superó el 2,7% por primera vez desde 2009). Aunque todavía nadará contra la corriente durante el verano, es probable que este contexto y los temores de incertidumbre obstaculicen cada vez más el acceso al crédito y reduzcan su disponibilidad.
Para Juan Villén, responsable de hipotecas de Idealista, el hecho de que las compras y ventas crezcan más rápido que las hipotecas demuestra «el interés del inversor por el uso de la vivienda como valor refugio contra la inflación».