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La guerra en Ucrania ha cambiado la percepción de los inversores sobre el atractivo de algunos activos, que han pasado de ser los más deseables a ser de poco interés. La invasión disparó los precios de la energía y los alimentos e impulsó a los bancos centrales a embarcarse en uno de los ciclos de ajuste monetario más agresivos del siglo. como quitar los cimientos de auge del real estate europeo de la última década.
Los mercados hace tiempo que envían una señal de alarma al ladrillo. El índice inmobiliario Stoxx 600 ha bajado un 40% este año y sus valoraciones incluso han caído a niveles vistos durante la crisis financiera. Aunque alguna actividad inmobiliaria se desarrolla entre particulares, el impacto real del ‘fin del dinero fácil’ ya trasciende al sector.
Land Securities, la promotora del edificio que será la sede londinense de Deutsche Bank, acaba de concretar la venta de este activo y ha tenido que aprobarla una oferta un 15% inferior a la que tenía sobre la mesa antes de la guerra. Esta transacción es solo un ejemplo que refleja el daño que está sufriendo el mercado del real estate en Europa. Y los vendedores que se animan o tienen que ir al mercado tienen que ir allí -ya que muchos de ellos lo evitan-.
Otro ejemplo es la sede londinense del Bank of America, cuya venta se ha detenido. No es el único alrededor Se retiraron del mercado 6.000 millones de ofertas inmobiliarias de oficinas, según el bróker CBRE Group, compilado por Bloomberg.
“En este momento, la situación es como una pista de baile, con compradores de un lado y vendedores del otro, pero nadie listo para salir a bailar”, dice el fundador. Capital privado de propiedad Gestión de inversiones de Henley, Ian Rickwood.
Sin embargo, esa parálisis podría terminar pronto, ya que muchas empresas tienen que refinanciar en un momento en que los costos de financiación se han disparado. Para algunos, los mercados de deuda están completamente cerrados y se vencen préstamos que no se pueden devolver. Esta brecha de financiación para los préstamos tomados en el Reino Unido, Francia y Alemania es 24 mil millones de euros durante los próximos tres años, según Hans Vrensen, Jefe de Investigación y Estrategia de AEW Capital Management.
«Todo esto conducirá inevitablemente a ventas forzadas de bienes raíces comerciales y residenciales», dijo Nicole Lux, investigadora principal de Bayes Business School. Los inversores más ricos se beneficiarán de esta situación ya que encontrarán gangas.
Desinversiones para saldar deuda de real estate
El grupo inmobiliario Vonovia tiene previsto vender más de 13.000 millones de euros de sus activos para saldar deuda y amortiguar el aumento de los costes de financiación. Otras empresas como Adler Group o SBB, que han recibido préstamos baratos, empiezan a hacerlo están considerando desinversiones antes de que venzan sus préstamos y tener que recurrir a una financiación más cara.
El papel de los mercados de crédito es crucial en este sentido propiedad. El activo más grande del mundo generalmente se calibra por el rendimiento de la deuda pública un diferencial más alto que los bonos del gobierno para compensar su mayor riesgo y atraer inversores.
En años con tasas de interés negativas, los compradores aceptaron rendimientos mínimos. Pero ahora el precio del dinero está subiendo, lo que se refleja, por ejemplo, en el bono alemán a 10 años. El regreso de abrigarse comenzó el año en territorio negativo y ahora ha superado el 2,3%. Y esa presión se refleja en los grandes propietarios.
Así lo demuestra, por ejemplo, la venta de la oficina de Londres de Deutsche Bank la ingreso de oficinas han aumentado del 4% al 4,7%, según el analista Servicio Secreto BloombergSue Munden. Por su parte, la sede de UBS, también en la ciudad británica, rindió un 3,6% el pasado mes de diciembre, más de un punto porcentual de diferencia. La presión en la Europa continental se sentirá más que en Londres, cuando el ingreso han caído más bruscamente en la eurozona que en el Reino Unido en los últimos cinco años debido al Brexit.
Impacto en valoraciones y balances
Esta situación es preocupante para las inmobiliarias ya que notarán los cambios y fluctuaciones en sus evaluaciones de balance. Como ejemplo, tomando un edificio con ingresos por alquiler de $10 millones, el valor del edificio se reduce en $100 millones si el rendir se mueve de 2 a 2.5%.
Sin embargo, algunos propietarios como Vonovia siguen insistiendo en que los libros de negocio se mantengan estables en el tercer trimestre que acaba de finalizar. Ese optimismo significa que los tasadores, según la firma de analistas Green Street «Se quedaron más atrás» de lo esperado de la curva de rendimiento.
Una solución para los propietarios sería aumentar las tarifas de alquiler para compensar la caída de las valoraciones. Sin embargo, este camino no parece ser viable por el momento, ya que la presión de los costos para los inquilinos es muy alta, lo que ha sido así desde finales del año pasado, cuando la inflación no estaba ni cerca del nivel actual.
Incrementando la presión
La empresa de servicios inmobiliarios Savills estima que para 2026 más del 40% de los edificios de oficinas previstos se construirán en Londres Será pospuesto en algunos casos más de un año. En cualquier caso, algunos de los fundamentos inmobiliarios siguen siendo sólidos, ya que la demanda se mantiene fuerte, la oferta es limitada y los niveles de deuda son modestos en comparación con los niveles anteriores a la crisis financiera mundial.
«Históricamente, las recesiones en el mercado real estate han sido causadas por dos situaciones: apalancamiento excesivo o grúas excesivas», dijo James Seppala, director de bienes raíces europeos de Blackstone. «No vemos ninguna de las dos situaciones en este momento», dice. Sin embargo, esta previsión más optimista no se refleja en las carteras inmobiliarias, que han perdido el 39% de su valor, según los cálculos de Servicio Secreto Bloomberg. Si los mercados tienen razón sobre lo que están reflejando actualmente, una caída de esta magnitud daría lugar a ejecuciones hipotecarias en la escala de la crisis de 2008.
«Confiaría en los reembolsos del mercado para guiarme hacia dónde vamos, en lugar de mirar los datos de alquiler y ocupación», aconseja Peter Papadakos, jefe de investigación europea de Green Street.
Las empresas inmobiliarias necesitan otras fuentes de financiación en un momento en que el mercado de bonos es inaccesible. Ahora eso es lógico los bancos están reduciendo este tipo de exposición. «Sospecho que lo último que quieren los bancos es volver a incluir todo esto en sus balances», dijo Mike Sales, director ejecutivo de Nuveen Real Assets. “Todavía no hay mucho apalancamiento, pero eso puede cambiar ligeramente si te mueves ingreso«, Para explicar.
Pero si los bancos continúan brindando financiamiento, no será barato. El aumento de las tasas de interés y los mayores costos de endeudamiento en la industria han llevado a los prestatarios a hacerlo. pagar el doble que hace meses, según un informe de AEW. Y la volatilidad reciente en el Reino Unido, debido al anuncio de la reducción de impuestos, hará que el precio suba aún más.
Todo esto hace que, aunque las empresas propietarias han resistido hasta ahora, la presión aumentará. Muchos de ellos tendrán que recurrir a vender en condiciones peores o menos rentables para acumular liquidez.
“El desafío actual es que confluyen varios desafíos al mismo tiempo”, dice el director general de Commerz Real AG, Henning Koch, y eso “hace que hoy en día sea muy difícil liderar una empresa en la dirección correcta”.