El envejecimiento de la población y el aumento de la esperanza de vida están impulsando la demanda de residencias de ancianos. Sin embargo, el mercado español tiene una alto déficit de camas según recomendación de la OMS, por lo que sería necesario desarrollar 13.700 plazas adicionales a las ya presupuestadas para el periodo 2022-2025; Eso significa que el mercado tendría que crecer en 115 hogares de ancianos. Para el período 2025-2035, el número aumenta a 120.000 nuevas plazas o 1.000 nuevos apartamentossegún el informe Residencias de mayores y posteriores viviendas. Fortaleza inversora y nuevos modelos operativos, fabricado por JLL.
La tasa de cobertura propuesta por la Organización Mundial de la Salud (OMS), cuya ratio recomendada es de 5 plazas por cada 100 personas mayores de 64 años, es nuestro país de 4,18, una de las tasas más bajas de Europa. El informe de la consultora inmobiliaria señala que, a pesar de los nuevos proyectos ya en marcha, el ratio de cobertura seguirá descendiendo en los próximos años debido al envejecimiento acelerado de la población, por lo que «todavía existe una gran necesidad y Oportunidad de inversión en nuevos desarrollos».
Entre los años 2008 y 2022 la consultora realiza este el número de camas ha aumentado un 16% este año hasta más de 389.000 camasrepartidos en más de 5.500 viviendas, con un crecimiento anual del 1,1%.
El stock actual se compone principalmente de plazas en pisos privados (60% del total), que también representan la mayoría de los pisos del proyecto (con el 83% del total de plazas futuras).
En cuanto al tamaño, la mayor parte (48%) del stock se concentra en viviendas de menos de 50 plazas, aunque el 89% de las plazas de nueva planificación corresponden a viviendas de mayor tamaño (más de 100 plazas).
En términos geográficos, el 54% del inventario actual de hogares de ancianos se concentra en ciudades con menos de 80,000 residentes, aunque hay una reversión en el mercado con más inversionistas dirigiendo su interés a áreas metropolitanas con más de 80,000 residentes para nuevos desarrollos.
Las regiones metropolitanas de Madrid y Barcelona concentran casi 70.000 puntos operativos y más de 6.000 ubicaciones proyectadas. Juntas ambas ciudades representan el 17% del stock total y concentran el 24% de las futuras plazas.
operadores e inversiones
Actualmente, los 15 principales operadores privados gestionan el 22% del stock total de plazas en España mientras concentran el 50% de las plazas del proyecto. Operadores como DomusVi, Orpea, Korian, Colisée o Amavir también se están expandiendo por Europa con una fuerte presencia en Bélgica, Francia, Portugal, Alemania e Italia.
Las inversiones en residencias de ancianos ascienden a 389 millones de euros al tercer trimestre de 2022aunque cayó un 48% respecto al mismo periodo de 2021, impactado por el fuerte repunte de la actividad inversora tras el primer impacto de la pandemia.
Más allá de las grandes ciudades como Madrid y Barcelona, los inversores tienen hambre otros mercados como Alicante, Asturias, Baleares, Málaga, Salamanca, Vizcaya o Valladolid. Estos mercados han concentrado la mayor parte de la inversión en este sector cuidado de la salud a partir de 2021.
“En cuanto al origen del capital, la inversión nacional en residencias ha aumentado significativamente (+50%) en los últimos trimestres. en 2022″, explica Juan Manuel Pardo, Director de Living de JLL España.
“Aunque las operaciones de Financiamiento a plazo y compra a plazo son muy comunes en este mercado, el contexto inflacionario actual está provocando un cambio hacia actividades corporativas y jempresas conjuntasdonde tanto el riesgo como la recompensa se comparten desde el principio”, concluye Pardo.
Según el mismo informe, conceptos como Vivir en la jubilación, vivir en la vejez o vivir en la vejezque se refieren a un modelo ascendente, donde adultos mayores que no requieren cuidados viven juntosya sea en un solo edificio o en un grupo de casas independientes totalmente personalizadas.
El modelo, mucho más desarrollado en otros países europeos, se caracteriza por ofrecer servicios y determinados espacios comunes como comedor o salas de estar que facilitan la interacción y convivencia entre los residentes.
Las unidades suelen estar diseñadas para una o dos personas, por lo tanto 1 a 3 habitaciones y ofrecemos una variedad de servicios a pedido según las necesidades de este grupo no dependiente de la población mayor.
El desarrollo de este formato aún es lento en España por la falta de normativa, esperamos que otras comunidades autónomas regulen esta actividad en los próximos meses.