El hogar es el mayor ahorro que la mayoría de las personas hacen en su vida. Lo que debería ser una ventaja puede convertirse en un problema cuando llegas a la edad de jubilación y tus ingresos son insuficientes porque la casa no tiene liquidez. Inversa Prime es la única compañía cotizada en España que ofrece el modelo de vivienda inversa. Esta es una forma de rentabilizar esos ahorros sin que los mayores tengan que salir de su casa ya que la venden pero siguen siendo inquilinos de por vida. Esta fórmula, muy utilizada en otros países europeos, empieza a calar en España.
¿Cómo ha sido la actividad de la empresa este año?
El año 2022 consta de dos partes. El primero es una continuación de 2021, el primer año de nuestro plan estratégico, en el que el ritmo de crecimiento ha sido muy fuerte y hemos alcanzado nuestros objetivos del plan 2023. Y en la segunda parte, hay más cautela por la incertidumbre del mercado. Nosotros mismos hemos decidido invertir de forma más selectiva ralentizando el ritmo, pero seguimos creciendo. Es algo que hacemos por nuestra propia voluntad. No obstante, creo que tanto 2022 como 2023 serán buenos años para nuestro proyecto.
¿Cuál es el estado actual de la cartera de la empresa?
Cerramos 2021 con 172 inmuebles en cartera y al cierre del tercer trimestre teníamos 233. El crecimiento es importante, aunque cada vez somos más exigentes con los criterios de inversión. En este último trimestre ya hemos superado los 100 millones de euros en inversiones acumuladas y estamos cumpliendo todos los objetivos financieros del plan estratégico. Por otro lado, todavía tenemos que llegar a una fase importante del proyecto que necesita tiempo para madurar, que es la rotación de activos.
Hablas de incertidumbre, pero ¿cuál es la situación específica del nicho inmobiliario en el que operas?
Trabajamos en el campo de la monetización del ahorro invertido en inmuebles residenciales y en este producto intervienen varios factores como son: B. planificación fiscal. Una persona mayor de 65 años hoy en día está exenta de pagar plusvalías por la venta de su vivienda. Mañana no lo sabemos, pero por ahora es así. Por otro lado, también existe la planificación hereditaria o el deseo de mejorar la calidad de vida, lo cual es comprensible porque todos queremos divertirnos. Y finalmente, existe la razón por la cual todos están pensando en realizar una cirugía de carcasa inversa que es necesaria. El 65% de los pensionistas de este país no ganan más de 1.300 euros al mes de una única fuente de ingresos, que es el sistema nacional de pensiones. A esta edad pueden surgir causas imprevistas que hagan que tengas mayores gastos en un momento en el que tienes menos ingresos, y la vivienda inversa es una forma de mantener la liquidez. Todas las motivaciones para vivir al revés se están acelerando y evolucionando independientemente del mercado inmobiliario, por lo que esperamos una demanda creciente de este producto.
«Nuestro modelo es muy resistente precisamente porque invertimos en activos ‘prime’ o ‘subprime'»
¿Con qué tipo de inmobiliaria trabajas?
Nuestro modelo es muy resiliente precisamente porque invertimos en activos prime en las ubicaciones inmobiliarias más líquidas del país. Hoy estamos presentes en varias capitales españolas, pero más del 90% de nuestros activos están ubicados en Madrid y Barcelona. Y cuando hablamos de un activo prime, no nos referimos a viviendas que se encuentran en el Barrio de Salamanca, por ejemplo, sino a que nuestras viviendas deben tener un nivel mínimo de calidad intrínseca. No solo nos fijamos en la ubicación. Se ha demostrado que los activos de alta calidad caen menos durante los ciclos y se recuperan más rápido cuando el ciclo mejora.
¿Cómo le afecta el tope de renta del 2%?
De una manera muy inquieta. Nuestro modelo es muy conservador y predecible. Si compramos la casa al mismo tiempo, se firmará un contrato de arrendamiento de por vida con el vendedor. La característica de este contrato de arrendamiento es que la renta es fija y congelada por la expectativa de vida del arrendatario. Y después, si sobrevives a esa esperanza de vida, te subvencionamos el alquiler y solo pagas los gastos de comunidad.
¿A qué se debe esta decisión de dejar de cobrar alquiler?
Es pura justicia. No puedo pagar una renta vitalicia a una persona a la que estoy alquilando de por vida si todos los cálculos financieros para lograr nuestra rentabilidad objetivo se basan en la esperanza de vida, ya que sería injusto. Además, en un modelo estadístico como el que tenemos, estas situaciones siempre se ven compensadas por dos factores: las personas menos longevas y las que ceden voluntariamente sus viviendas. Hasta la fecha, el 44% de los bienes entregados han sido de forma voluntaria y en este punto el arrendatario deja de pagar la renta y recibe del pool de alquiler la cantidad retenida y no utilizada, que será retenida al completar la transacción. Con otros productos no te sirve de nada salir temprano de casa porque se pierde menos dinero que entraba cuando se vendía la casa como bolsa de alquiler. Por eso siempre defino nuestro modelo como justo, transparente y flexible.
“La rotación de activos debe gestionarse de la forma más adecuada y rentable para nuestros accionistas”
¿Qué plan tiene para los activos vacantes?
Debido a nuestro modelo Sozimi, tenemos que mantener los apartamentos en nuestra cartera durante al menos tres años. En los casos en que no se cumpla este plazo, los asignamos al alquiler. Ahora tenemos alrededor de 15 apartamentos en alquiler. La rotación de activos debe gestionarse de la forma más adecuada y rentable para nuestros accionistas y tenemos muchas opciones que analizamos en cada caso concreto. Si un piso está desocupado, puede venderse cuando hayan transcurrido los tres años, o alquilarse y luego venderse con contrato de arrendamiento, ya que hay muchos inversores interesados en esta fórmula. Otra opción es vender parcelas o pequeñas carteras de pisos en alquiler.
¿Cómo afecta la subida de tipos a la actividad de Inversa Prime?
Actualmente no nos afecta ya que tenemos el 96% de la deuda a tipo fijo pero ahora ya estamos suscribiendo alguna financiación variable por lo que algo nos afectará en el futuro por cómo funciona nuestro modelo de negocio. La base para ello son los flujos financieros, que adaptamos al propietario haciendo compatible un contrato de alquiler con un contrato de compra. En función de las necesidades del propietario, ajustamos los precios para conseguir la rentabilidad requerida que justifique nuestra inversión. Desde aquí tratamos de mejorarlo con apalancamiento y dependiendo de cómo evolucionen los precios, este margen de mejora será mayor o menor.