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Comprar una casa requiere algo de tiempo para el posible propietario. Hay que hacer una búsqueda en el mercado, visitar diferentes casas, conseguir financiación… De esta forma, aspectos como la ubicación del inmueble, la demanda existente en los diferentes mercados, la depósito la oferta o el precio son algunos de los factores clave que influyen en el tiempo de venta. En España a nivel general -nuevos y de segunda mano-, el tiempo para vender una vivienda se ha reducido en más de un mes, concretamente en 39,8 días, el año pasado. Según datos de Fragua de Atlas Real Estate Analytics, la duración promedio de venta en noviembre del año pasado fue de casi 180 días (aproximadamente seis meses). actualmente es de 139,6 días (4,7 meses). Esta situación está respaldada por la alta demanda.
esta clara gota hora de vender -Número de días que se tarda en vender una casa desde que sale a la venta- se debe a que “tanto a finales de 2021 como en la primera mitad de 2022 se vieron tiempos récord en la venta de casas, en los que hubo mucha demanda”, dice Daniel Bermúdez. , cofundador y COO de Atlas, aunque se ha debilitado en la segunda mitad del año por el contexto macroeconómico y un endurecimiento de las condiciones de financiación por la subida de tipos de interés.
En el segundo semestre del año pasado se realizaron un total de 297.654 compras y ventas de viviendas, según el Instituto Nacional de Estadística (INE), cifra que se eleva a las 330.997 ventas de viviendas en los primeros seis meses de este año.
El tiempo de venta de obra nueva es de más de 230 días frente a los 152 de la usada
Los expertos de la consultora distinguen entre la situación de la obra nueva y la de segunda mano. y es que Aunque el tiempo se acorta en ambos casos, la disminución de viviendas usadas es mayor. “Para las nuevas construcciones, la oferta todavía es relativamente limitada. Aunque los desarrolladores han lanzado muchos productos últimamente, todavía es bastante bajo en números absolutos. La mayor parte de nuestra oferta es de segunda mano, que es lo que más se comercializa. Esta tipología tiene Hay mucha actividad y las casas que se ponen en el mercado salen bastante rápido, por eso hemos visto capitales de provincia donde la hora de vender se redujo a más de la mitad», explica Bermúdez.
Que hora de vender en obra nueva supera los siete meses -231,6 días-, sólo 1,23 días menos que en noviembre del año anterior. Por su parte El tiempo medio para vender una vivienda usada es de cinco meses, es decir, 152,3 días frente a los 176,7 días de hace doce meses. “El que más ha repuntado en el último año ha sido el mercado de segunda mano, porque es el mercado que puede absorber toda esta demanda extra”, añade Bermúdez.
¿Dónde se reduce más el tiempo?
En casi todas las ciudades del país, el 88%, el tiempo que se tarda en vender una casa ha disminuido en el último año. Uno de los casos más llamativos, según la consultora, es sin duda Teruel, donde cayó durante casi ocho meses. R) Sí, Actualmente, el tiempo medio para vender una vivienda en la ciudad aragonesa ronda los 6,5 meses, mientras que en noviembre de 2021 superó el año, es decir, menos de la mitad. Toledo, Lleida y Badajoz son otras de las ciudades donde más se ha reducido el tiempo que tardan los propietarios en vender, más de 80 días.
La demanda, el tamaño del mercado, las casas que tiene y la cantidad de ofertas explican el comportamiento en mercados relativamente pequeños. En este sentido, la consultora-experta pone como ejemplo, “si de repente sale a la venta un producto en promoción o usado significativamente mejor que lo que hay en el mercado, ese hora de vender baja bruscamente porque estas casas se están vendiendo más rápido.
Contrario a la tendencia nacional En seis ciudades, el tiempo promedio para vender una casa es más largo que hace un año. En Zamora se tarda de media 27 días más para los propietarios de una vivienda que hace un año, por lo que el tiempo desde el momento de la oferta hasta la formalización de la transacción es de 227 días.
En Teruel, el tiempo de venta se ha reducido a menos de la mitad en los últimos doce meses
Este tiempo también se ha incrementado en Melilla, donde ya supera los siete meses, mientras que en Cuenca ha crecido hasta superar los cinco meses. El tiempo de venta en Soria se ha incrementado en torno a una semana hasta superar los 200 días. Por su parte, el incremento en Ávila y Ciudad Real es de algo menos de una semana, hasta los 185 y 212 días respectivamente.
Aunque el cofundador de Atlas RE Analytics matiza que hay situaciones particulares en cada lugar, “en general hay lugares que se ven afectados por su demografía y la migración de estas zonas”, añade, “que sufren flujos migratorios negativos y que en a su vez provoca la hora de vender va en aumento porque son mercados que se están enfriando y, lógicamente, las ciudades también son las que más tiempo venden».
Y eso es en 19 ciudades la hora de vender está por encima de la media nacional. Entre ellos se encuentran Melilla, Zamora, Ciudad Real, Segovia, Soria, Ceuta, Teruel -aunque el tiempo para vender una casa es el que más se ha acortado-, Palencia, Ávila o Pontevedra.
El mercado más líquido
En nueve ciudades, los propietarios tardan menos de 100 días en vender su casa. El Granada registró el tiempo más corto con algo menos de dos meses. «Granada es una ciudad con mucha liquidez». El experto explica que esta liquidez está relacionada con dos métricas: los precios y la cantidad de oferta. “En Granada tenemos el caso de una capital de provincia que tiene una depósito relativamente más bajos que otros comparables, por ejemplo Málaga o Sevilla, y los precios también son más bajos”, dice Bermúdez. Hace un año, este período era de unos tres meses.
Otra de las ciudades donde más rápido vende es Barcelona, 66,6 días, que es de poco más de dos meses, mientras que en Madrid se tarda unos 70 días. En ambas ciudades, esta métrica se redujo en unos 40 días. La capital del país “es un municipio bastante líquido, pero sufre porque tiene precios más altos que otras ciudades y también tiene mucho más depósito en oferta. Esto da a los compradores más opciones y menos presión para comprar rápidamente, aunque su hora de vender todavía es bastante bajo», destaca el director de operaciones de Atlas RE Analytics.
En capitales de provincia como Valencia y Córdoba, el tiempo que se tarda en vender una casa se ha reducido en más de 50 días a menos de tres meses cada una. En la ciudad de Turia, los propietarios pasaron de 128,5 días a 77,5 días para concretar la transacción. En Córdoba, en cambio, se tarda una media de 78,4 días desde que se presenta la oferta hasta que se vende la vivienda, frente a los más de 135 días del año pasado. Zaragoza (80,3 días), Sevilla (84,4 días), Málaga (90,7 días) y Bilbao (97,5 días) completan la lista de ciudades donde el tiempo de venta es inferior a 100 días según datos de Forge.
Precio de apartamentos nuevos y usados
Aunque se habla de una posible moderación, los precios de los pisos siguen subiendo. En los últimos 12 meses se ha recuperado, tanto en obra nueva como en vivienda de segunda mano, aunque más en esta última.
R) Sí, las viviendas usadas han subido de precio un 9,3% en los últimos doce meses, hasta que el precio del metro cuadrado fue de 2.392,55 euros. El precio de obra nueva es de 1.537,5 euros el metro cuadrado, lo que supone una subida del 4,13% según la consultora.