Índice de contenidos
La fuerte subida del precio de la vivienda que se viene repitiendo trimestre tras trimestre desde el inicio de la recuperación económica podría llegar pronto a su fin. A la desaceleración sufrida en los últimos tres meses se suma ahora el pesimismo de la industria inmobiliaria, la cascada de pronósticos a la baja de las principales instituciones supranacionales y de los propios bancos, las (altas) tasas de interés y las recesiones económicas han sido tradicionalmente la kriptonita de la construcción de viviendas. Ahora todo indica que ambos factores coincidirán en el tiempo (esto no suele ocurrir) y se romperá la pujanza que ha mostrado la construcción de viviendas en los últimos años.
A las advertencias del Banco Central Europeo, el Banco de España o el Fondo Monetario Internacional (todos augurando un vuelco en el sector inmobiliario) se ha sumado este jueves el departamento de Estudios de Bankinter. «Después de que los precios inmobiliarios sigan subiendo en 2022 (+5% est.), en caso de que entren en una fase de ajuste. Pronosticamos caídas de -3 % en 2023 y -2 % en 2024 (frente a estimaciones anteriores de +1 % y 0 %)».
La desaceleración es real
Si bien la corrección aún no ha comenzado, los últimos datos oficiales muestran que las cosas están cambiando en el sector inmobiliario. La estimación de Las viviendas desocupadas crecieron un modesto 0,4 % intertrimestral en el segundo trimestre de 2022, un aumento significativamente menor que el del trimestre anterior (2,4%) y que el promedio de los últimos cuatro trimestres (1,6%).
¿Por qué se está produciendo este cambio de tendencia en la vivienda? Ya que Investigación de CaixaBank señalan en un análisis reciente que «algunos de los factores que han estimulado recientemente la demanda están perdiendo parte de su impulso (menor crecimiento de la renta real disponible de los hogares, clima de mayor incertidumbre y aumento de los tipos de interés), por lo que suponemos que el comercio estar abajo has llegado a niveles altos».
Los analistas de Bankinter apuntan en la misma dirección, señalando que el mayor coste de la financiación hipotecaria; la menor tasa de ahorro de los hogares; y la pérdida de atractivo de invertir en apartamentos de alquiler podría influir en la demanda de apartamentos y, por tanto, en los precios de las propiedades. El euríbor a 12 meses ha pasado del -0,50% de diciembre de 2021 al +2,6% actual. Además, las previsiones del mercado apuntan a que superará el 3% en los próximos meses. Esto supone un incremento de unos 360 euros mensuales por un nuevo préstamo hipotecario (144.000 euros de media en España), según cálculos de Bankinter.
Como resultado, la tasa de estrés aumentará muy por encima del promedio histórico del 35%. A esto se suma la menor tasa de ahorro de los hogares. La alta inflación en los bienes de consumo básicos como la energía y los alimentos reduce el poder adquisitivo de los hogares y, por lo tanto, conduce a tasas de ahorro más bajas. Por último, los expertos de Bankinter señalan que “la fuerte subida de la TIR del bono español a 10 años hace menos atractiva la inversión en vivienda en alquiler, el bono español ha subido significativamente (actualmente un 3,6% frente al 0,55% del pasado). Diciembre 2022 ), por lo que el diferencial de rentabilidad es prácticamente inexistente en esos momentos”.
La actividad inmobiliaria se está enfriando
Con todo lo anterior, “la actividad inmobiliaria también debería enfriarse, con transacciones hacia abajo -13% en 2023 y -5% en 2024, aunque desde un máximo de 15 años. El BCE apunta a un ajuste más fuerte para el conjunto de la eurozona (-9% en los precios de la vivienda y -15% en las transacciones durante los próximos 2 años).
Estas previsiones se suman a las realizadas este martes por el Fondo Monetario Internacional (FMI) quien argumentó que «a medida que los bancos centrales de todo el mundo endurecen agresivamente la política monetaria para hacer frente a las presiones de los precios, el aumento de los costos de endeudamiento y los estándares crediticios más estrictos combinados con altas valoraciones de las propiedades podrían conducir a fuertes caídas en los precios de las propiedades, particularmente en países con una mayor participación de activos variables». tasa de la deuda hipotecaria. El FMI habló de caídas reales (sin inflación) de 10% en países avanzados y de hasta 25% en mercados emergentes.
El sector inmobiliario “capitula” ante las caídas
La situación se ha complicado por momentos. El sector inmobiliario pasó del optimismo desenfrenado al pesimismo casi de la noche a la mañana, tan rápido como la subida de los tipos de interés, que han pasado de territorio negativo al 0,75 % y más allá en la zona euro. De esta forma, las agencias inmobiliarias también han comenzado a prever una caída de la actividad y una bajada de los precios.
Un estudio de Idealista publicado en octubre destaca que “la confianza de las inmobiliarias sufrirá más en el mercado de compraventa que en el de alquiler en la fase final de 2022. Las viviendas empezarán a caer después de haber subido un tiempo durante la mejora de la actividad en tanto en operaciones como en adquisiciones de nuevos productos en comparación con trimestres anteriores cuando el producto comenzó a agotarse.
Según la Encuesta de Sensibilidad Inmobiliaria (ESI) de idealista, el mercado inmobiliario del sur de Europa, el índice general de ventas ha vuelto a caer por debajo de los 60 puntos tras subir hasta los 64,8 puntos tras cinco trimestres en la primavera de este año. El índice cae casi ocho puntos desde el verano pasado hasta los 52,8 puntos, el mínimo desde principios de 2021 (49,7 puntos) cuando el mercado empezó a recuperarse del impacto de la pandemia.
El dato actual también está por debajo de los niveles vistos en la época previa a la pandemia, cuando cerró 2019 en 59,1 puntos, solo el dato más bajo a estas alturas desde que comenzó la Encuesta de Sensibilidad Inmobiliaria en 2018.
Casi todos los activos sufrirán
No solo vivir. Las alzas de tasas afectarán una variedad de activos que componen la fortuna de las familias. Las tasas de interés más altas reducen las expectativas de ganancias (corporaciones) y crecimiento (economía), lo que generalmente conduce a un ajuste en los precios de los activos más vinculados a estos factores, como las acciones.
Por eso, Bankinter prevé una caída generalizada de las valoraciones de los activos en 2023. Los bancos centrales están aumentando las tasas de interés en prácticamente todas las regiones y la rentabilidad de los activos alternativos, como los bonos del gobierno, está aumentando. Esto lleva a los inversores a exigir una mayor rentabilidad de las inversiones inmobiliarias. Un mayor rendimiento (renta) generalmente requiere un precio de activo más bajo (precio de propiedad). Sin embargo, también se pueden lograr mayores rendimientos si los precios de los alquileres aumentan mucho más rápido que los precios de la vivienda, lo que parece poco probable en un escenario cercano a la recesión y de alta incertidumbre.
Precisamente a eso alude el informe de Bankinter, que explica que «mientras las rentas están vinculadas contractualmente a la inflación, La capacidad de moverlo será menor en un entorno de recesión económica. Los activos más desfavorecidos serán las oficinas y los centros comerciales ante el auge del teletrabajo y el comercio electrónico. La logística, los centros de datos y la atención médica (residencias de ancianos y hospitales) tienen el mayor potencial para aumentar los ingresos”, dice.
Según economistas de Bankinter, «esto sería suficiente para compensar lo que estimamos es una sobrevaloración de los salarios, aun considerando que estos últimos subirán más de lo habitual en un entorno de alta inflación». El propio Banco Central Europeo también advertía en su último Informe de Estabilidad Financiera de que en países como España o Alemania los precios inmobiliarios (frente a salarios y alquileres) están sobrevalorados, por lo que el escenario más probable para el instituto monetario es una corrección en estos mercados.
Sin embargo, el alcance final de la corrección de precios dependerá del nivel de las tasas de interés y del impacto de la recesión en el mercado laboral. Hay varios estudios que muestran la relación inversa no solo entre las tasas de interés y los precios de la vivienda, sino también entre la tasa de desempleo y los precios de la vivienda. Las crisis económicas, que van acompañadas de destrucción de puestos de trabajo, sueñan con hacer subir aún más los precios inmobiliarios.