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Hace unos meses, los analistas elogiaron la fortaleza del mercado inmobiliario durante la crisis del Covid. Además, se señaló que, a pesar de la fuerte subida de los precios inmobiliarios, las valoraciones todavía están muy lejos de 2007, especialmente dado el entorno de tipos de interés bajos que hace que la propiedad residencial sea una inversión más atractiva. Bueno, todo ese argumento (que probablemente fue válido en su momento) se derrumbó en cuestión de meses. Los aumentos históricos de las tasas de interés, la inflación implacable y la desaceleración económica están perjudicando al sector inmobiliario. El bastión de la construcción de viviendas se está derrumbando en todo el mundo.
Varios mercados inmobiliarios de todo el mundo están mostrando claros signos de corrección. Los expertos creen que la corrección a la vivienda no conducirá a una gran crisis financiera como en 2008, pero serán posibles caídas significativas en algunos segmentos del mercado y regiones. Las comparaciones esta vez son con el choque de la construcción de viviendas a finales de los 80 y principios de los 90 Durante estos años, que también se caracterizaron por el aumento de los tipos de interés, la construcción de viviendas descendió en gran parte de los países avanzados: EE. UU., Reino Unido, Suecia, Finlandia, Francia, España, Dinamarca, Canadá . ..
Así lo manifiestan desde la agencia financiera Bloombergseñalando que en el Reino Unido la situación es muy similar a la de finales de los 80 El gobierno anunció que reduciría las exenciones fiscales para las parejas para comprar una propiedad.
Esta medida resultó en un aumento rápido (pero de muy corta duración) en la demanda de viviendas para aprovechar los últimos meses de exenciones fiscales. El problema es que la caída que siguió fue brutal y el mercado tardó casi nueve años en volver a los niveles anteriores. Según el Banco de Pagos Internacionales (BiS) La construcción de viviendas cayó durante cuatro años consecutivos después de un aumento de alrededor del 20% en 1989.
Kate Everett-Allen, directora de investigación residencial internacional de Knight Frank, comenta en una nota que «los mercados inmobiliarios están preparados para una fuerte desaceleración a medida que los compradores ajustan los presupuestos en respuesta a las sombrías perspectivas económicas, el aumento de los costos hipotecarios y las presiones inflacionarias más amplias.
La interminable tabla de Knight Frank de miles de datos de vivienda muestra que, a nivel de país, Canadá, Nueva Zelanda, EE. UU. y Francia experimentaron las mayores caídas en las transacciones de venta en los últimos 12 años. “Aunque en algunos países la desaceleración está tardando más en hacer efecto. Las disminuciones en comparación con el año anterior aún no son reconocibles España, Portugal, Irlanda o Reino Unidopero las tasas de crecimiento trimestrales se están desacelerando en varios de estos mercados».
Los países nórdicos están particularmente expuestos debido a la alta proporción de hogares con hipotecas de tasa ajustable (44% en Suecia según la Federación Hipotecaria Europea). “Los países y territorios que probablemente se verán más afectados son los mercados que han experimentado los mayores aumentos de precios durante la pandemia y donde las relaciones precio-ingreso y precio-alquiler se han distanciado”, explica Knight Frank.
El caso de Suecia
Suecia es el caso más paradigmático. El mayor mercado inmobiliario nórdico, el fue uno de los más calurosos durante la pandemia, está ahora a la vanguardia de la desaceleración global de la vivienda en medio de agresivas subidas de tipos por parte del banco central. La disminución del costo de la vivienda desde que alcanzó su punto máximo en marzo alcanzó el 11,2% en septiembre, la mayor caída desde la crisis financiera mundialcuando los precios cayeron 12,6% en ocho meses.
Según Valueguard, que recopila los datos, el índice de precios de la vivienda HOX de Suecia cayó un 2,8% por sexto mes en septiembre desde agosto. El retroceso muestra que los precios de las viviendas unifamiliares están bajo una presión cada vez mayor a medida que los crecientes costos de la energía desalientan a los compradores. Los precios de las viviendas unifamiliares, que son los que más han subido durante la crisis del Covid, cayeron un 3,3% en septiembre, mientras que los precios de los apartamentos cayeron un 1,9%. En la primera quincena de octubre, los precios de la vivienda continuaron cayendo en Estocolmo y Gotemburgo, la segunda ciudad más grande.
«La incertidumbre sobre el aumento de las tasas hipotecarias en medio de signos claros de una desaceleración económica, que eventualmente afectará al mercado laboral, claramente está teniendo un efecto paralizador en la confianza del consumidor. Compradores potenciales de viviendas», resumió la analista de Swedbank Maria Wallin Fredholm en una nota a los clientes.
Agregó que así es “un claro riesgo a la baja” en la proyección del banco de que la caída de los precios será un 15% desestacionalizado, ya que las previsiones para las tasas hipotecarias aumentaron «fuertemente» en otoño. Los analistas del banco sueco SEB prevén una caída de precios de hasta un 20%.
El gobernador del Riksbank, Stefan Ingves, dijo este jueves en una comparecencia parlamentaria que el banco central hará todo lo necesario para que la inflación vuelva a su objetivo del 2%, incluso si provoca «accidentes» en el sector inmobiliario. El banco central sueco ya sorprendió el 20 de septiembre con una histórica subida de tipos de 100 puntos lo esencial.
Vivir en el Reino Unido y EE. UU.
En el Reino Unido, las tasas hipotecarias continúan alcanzando nuevos umbrales a medida que la política interna vuelve a implosionar. Según Moneyfacts, el préstamo hipotecario medio a tipo fijo a cinco años subió este jueves hasta el 6,51%, el máximo desde septiembre de 2008. Los últimos acontecimientos con el caos que han desatado en los mercados los planes financieros de Liz Truss han contribuido a una escalada en el ya lo sienten los compradores de vivienda en todo el país. El aumento fue tan asombroso, impulsado por la agitación del mercado de bonos del país, que varios bancos retiraron repentinamente sus ofertas hipotecarias.
“La alta inflación, junto con el aumento de las tasas de interés, está afectando la capacidad de los prestatarios para pagar las hipotecas, lo que a su vez está frenando la demanda de viviendas”, señaló Andrew Lennox, estratega, en un comentario reciente del gerente Federated Hermes, y enfatizó que este es el caso en point El Banco de Inglaterra (BoE) no ha tocado tipos desde que el «terremoto» azotó al país. “Tanto economistas como expertos en el El mercado inmobiliario espera una caída del 10-15% en los precios de la vivienda en el Reino Unido», dijo Lennox.
Las tasas hipotecarias de EE. UU. han seguido aumentando durante la última semana, alcanzando un máximo de dos décadas y agravando la caída del mercado inmobiliario. El tipo fijo medio de las hipotecas a 30 años subió otros 13 puntos básicos, hasta 6,94%para la semana que terminó el 14 de octubre, marcando el noveno aumento consecutivo, según informó el miércoles la Asociación de Banqueros Hipotecarios (Maestría en Administración de Empresas). Mortgage News Daily, que se actualiza con más frecuencia, puso la tasa de interés a 30 años en 7,15% el martes.
Los datos representan otro punto en el recesión en curso en el mercado de la vivienda, donde el impacto de la política de la Fed ha sido más evidente hasta el momento. Los datos del martes mostraron que el indicador Home Builder Sentiment (NAHB) ha caído todos los meses de este año. La construcción de viviendas nuevas en EE. UU. cayó en septiembre y las solicitudes de permisos para viviendas unifamiliares cayeron, lo que demuestra que las tasas hipotecarias más altas en dos décadas están frenando la demanda y desanimando la construcción nueva. La construcción residencial cayó un 8,1% el mes pasadohasta una tasa anualizada de 1,44 millones, según datos gubernamentales publicados el miércoles. El número de compraventas de viviendas de segunda mano también descendió en septiembre (de 4,78 a 4,70 millones), tal y como se anunció este jueves.
¿Por qué la construcción residencial todavía no cae significativamente en todos los mercados?
Sin embargo, algunos mercados continúan mostrando resistencia a estas turbulencias, lo que tiene una explicación. Patrick Artus, economista de Natixis, da tres razones en una comunicación con un cliente: Por un lado, las tasas de interés tardan en tener un impacto en la economía. Por otro lado, porque las tasas de interés reales siguen siendo negativas. Después de todo, no todos los mercados inmobiliarios estaban igualmente “calientes”. Los mercados en ebullición son los primeros en caer.
“Históricamente, los precios de la vivienda han caído rápidamente al comienzo de una recesión cíclica con la llegada de las típicas subidas de tipos de fin de ciclo. Hoy en día, algunos precios de la vivienda siguen aumentando considerablemente a pesar del aumento de las tasas de interés y la recesión que se avecina (tanto en los Estados Unidos como en la Eurozona). Esta diferencia con el pasado se explica por el hecho de que Las tasas de interés reales siguen siendo negativas«.
En cualquier caso, este experto cree que la caída es cuestión de tiempo: “La recesión y la caída de los ingresos y la demanda de vivienda acabarán por deprimir los precios de la vivienda, pero no antes de que los tipos de interés reales (calculados a partir de los tipos hipotecarios) alcancen terreno positivo”. , dice el economista de Natixis.
Ya que caballero franco Agregan que «se espera que los mercados de segundas residencias y resorts sean más vulnerables que las ciudades a la próxima recesión del mercado de la vivienda», explica Everett-Allen. Por el contrario, el sentido común sugeriría que las ciudades demostrarán mayores niveles de resiliencia debido a una oferta insuficiente y mercados laborales más sólidos.
Muchas regiones corren el riesgo de una desaceleración y una corrección, lo que podría amplificar la caída de los precios de la vivienda. En un mundo globalizado, el capital apenas conoce fronteras. Una carrera de un mercado de bienes raíces puede extenderse rápidamente a otro. EE. UU., Canadá, Nueva Zelanda, Australia, la Eurozona, el Reino Unido… incluso China, cuyo ciclo económico tiende a diferir del de los países avanzados, corre el riesgo de experimentar una «recesión inmobiliaria» con la caída de los precios de la vivienda. Así lo apuntaba hace unos días Adam Slater, economista de Oxford Economics, en un nuevo artículo que analizaba el ciclo inmobiliario mundial: “La continua subida de los tipos hipotecarios en las economías avanzadas amenaza con empujar a algunos mercados inmobiliarios a profundas recesiones”.