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Sopla un viento fresco para el sector inmobiliario. En los últimos días se ha producido una cascada de avisos (BCE, Banco de España…) sobre un cambio de tendencia en el sector inmobiliario provocado por la fuertes subidas de tipos y la desaceleración de la economía. El último organismo en adherirse es el Fondo Monetario Internacional (FMI), que advierte del riesgo de una corrección «fuerte» del precio de la vivienda, especialmente en economías donde las hipotecas a tipo variable podrían tener más peso que en España, donde las hipotecas a tipo variable podría llevar Las hipotecas han jugado un papel importante en el pasado.
Desde que se declaró superada la crisis financiera de 2007, la construcción de viviendas se encuentra en un ciclo global de aumento de precios que se ha intensificado en los últimos años. al calor de los recortes de tiposla recuperación económica pospandemia y los cambios en las preferencias de los hogares (le dieron mayor importancia a la vivienda durante el Covid).
Ahora muchos de estos factores se están revirtiendo o al menos perdiendo peso. Los pilares que han soportado la subida de los precios de la vivienda empiezan a tambalearse, y ya se empiezan a ver correcciones en algunas economías, mientras que otras muestran una marcada desaceleración.
“A medida que los bancos centrales de todo el mundo endurecen agresivamente la política monetaria para hacer frente a las presiones de los precios, el aumento de los costos de endeudamiento y los estándares crediticios más estrictos, junto con altas valoraciones de la viviendapodría conducir a una fuerte caída en los precios de las propiedades, particularmente en países con una mayor proporción de deuda hipotecaria de tasa ajustable», advierte el informe. estabilidad financiera del FMI
Un cambio de mercado
El FMI destaca la velocidad a la que se están produciendo estos cambios. En los últimos años, la economía y todos los indicadores parecen haberse convertido en una montaña rusa: desde la caída en picada de la economía durante el Covid hasta la poderosa recuperación de 2021; de la deflación de 2020 a la gran inflación de 2021 y 2022; desde máximos históricos hasta las caídas de este año; y desde aumentos históricos en los precios de las propiedades hasta la amenaza de una importante corrección de precios que puede estar sobre nosotros.
El informe del FMI afirma que el efecto indirecto del endurecimiento monetario y las tasas de interés más altas en los mercados hipotecarios residenciales de EE. UU. ha sido rápido, y la hipoteca de tasa fija promedio a 30 años alcanzó un máximo histórico visto por última vez en 2008.
En otros países, el crecimiento global del precio real de la vivienda ya se había moderado a fines de 2021, con diferencias significativas entre regiones y dentro de ellas. Por ejemplo, crecimiento del precio real de la vivienda (sin inflación) rondaba el 11% (yoy) en Europa Central. y Oriente en el cuarto trimestre de 2021, mientras que fue significativamente menor en las regiones emergentes de Asia, América Latina y Oriente Medio y Norte de África.
El FMI advierte que los desplomes podrían ser muy severos: “En un escenario muy desfavorable, lLa caída del precio real de la vivienda en los próximos tres años podría ser de casi un 25% en los mercados emergentes. En las economías avanzadas, los precios reales de la vivienda podrían caer más del 10%”, dice el informe.
“Estos riesgos podrían ser mayores en un escenario de fuerte endurecimiento de las condiciones financieras globales, lo que podría aumentar la probabilidad de una recesión en los próximos años”, señalan los economistas del FMI. Tobias Adrian, asesor financiero del FMIseñala que «los riesgos para los mercados inmobiliarios están aumentando… Ahora muchos prestatarios potenciales están siendo expulsados de los mercados. Las valoraciones de las propiedades podrían ajustarse drásticamente en algunos segmentos del mercado», advierte.
Pese a todo, el riesgo para el conjunto del sector financiero parece acotado. Aunque el precio de la vivienda se está corrigiendo, esta vez no parece ser suficiente para igualar la caída inmobiliaria una crisis financiera total como la de 2007-2008. Hoy, con los balances bancarios más resistentes y la deuda de los hogares más baja que entonces, es probable que la economía resista una corrección en los precios de la vivienda.
Menor riesgo financiero
“Aunque la gravedad y el impacto macroeconómico de un shock en el mercado de la vivienda dependerán de manera crucial del grado de corrección de los precios de la vivienda y de la distribución de la deuda de los hogares, existen algunos factores atenuantes importantes la mayor capitalización de los bancos y estándares crediticios más conservadores desde la crisis financiera mundial», dice el informe.
«Como resultado, es probable que el posible efecto indirecto del sector bancario en caso de una gran corrección del precio de la vivienda sea más limitado que en recesiones anteriores. Sin embargo, podrían surgir riesgos en otras partes del sector de la vivienda. La construcción de viviendas, en particular en Estados Unidos, donde el sector de las instituciones financieras no bancarias ha despegado para jugar un papel más importante en el mercado hipotecario titulizado», dice el FMI.
Más allá de los bienes raíces
No solo la construcción residencial pondrá en peligro la estabilidad financiera. El endurecimiento de la política monetaria pone a prueba toda la constelación de activos de riesgo que componen los mercados financieros. “La vulnerabilidad financiera es alta para los gobiernos, muchos de ellos con una deuda creciente, así como para las instituciones financieras no bancarias como aseguradoras, fondos de pensiones, fondo de cobertura y fondos mutuos», advierte el informe.
El aumento de las tasas de interés ha creado tensiones en ciertos segmentos del mercado financiero. “Al mismo tiempo, la facilidad y rapidez con la que se pueden negociar activos a un precio determinado se ha deteriorado en algunos segmentos clave debido a la volatilidad de las tasas de interés y los precios de los activos”, dice Tobias Adrian. Este experto explica que “este bajo nivel de liquidez del mercado combinado con las vulnerabilidades existentes podría agravar cualquier reevaluación rápida y desordenada del riesgo».
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