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La crisis inmobiliaria está en marcha. Después de años de fuertes aumentos de precios, la marea ha cambiado. En EE. UU., los precios de las viviendas cayeron un 1,3% mensual en septiembre, el doble de lo que habían previsto los analistas. En otras economías, como Suecia, la caída es aún mayor, mientras que en las economías que aún no experimentan una corrección significativa, las señales apuntan en esa dirección. Ahora que el desplome inmobiliario parece claro, los expertos han comenzado a desentrañar su impacto en el PIB global, una tarea compleja en la que los economistas de Oxford Economics se han aventurado al presentar tres posibles escenarios con distintas consecuencias para el mundo que han replicado.
La vivienda afecta a la economía y viceversa. Una recesión económica puede, por ejemplo, reducir la demanda de vivienda debido a una mayor tasa de desempleo. Cuando las familias experimentan ingresos reducidos o un futuro incierto, las decisiones de inversión importantes (por ejemplo, vivienda) podrían posponerse, lo cual, ceteris paribus, erosionaría la demanda y los precios de las propiedades. Igualmente, Una recesión puede conducir a un aumento en la oferta de vivienda de segunda mano, ya que las propias familias pueden verse obligadas a poner en venta parte de sus bienes para hacer frente a la crisis.
Por el contrario, una caída de los precios inmobiliarios (por ejemplo, debido a la subida de los tipos de interés) afecta a la riqueza de las familias y las empresas. Este es el llamado efecto riqueza. Cuando los hogares se sienten menos “ricos” porque los precios de la vivienda caen, la respuesta lógica suele ser reducir el consumo (más ahorro), lo que finalmente pesa sobre la economía. Además, también influye la inversión en vivienda, cuya relación con el PIB es intensa.
esa es la casa
¿Qué está pasando en la casa? Además de la corrección de precios que ya se está iniciando en varios países, se espera una caída más generalizada a nivel global, provocada por la fuerte subida de los tipos de interés en los países avanzados, el deterioro de la confianza de los consumidores y el golpe de la inflación que está haciendo las familias. poder adquisitivo.
Sin embargo, señalan desde Oxford Economics que “la previsión de referencia (Escenario base o más probable) muestra un notable cambio de tendencia en la inflación de los precios de la vivienda en una muestra de 20 de las principales economías mundiales, con aumentos anuales de precios del 15 % en el primer trimestre de 2022 que dan paso a una caída anual del 1 % en el segundo trimestre de 2023.
«A medida que el mundo se tambalea al borde de una recesión inmobiliaria, modelamos tres escenarios para crisis de diversa magnitud que impactan negativamente en la riqueza, caída de la inversión residencial y condiciones crediticias más estrictas. En nuestro escenario más pesimista, que incluiría los tres factores, el crecimiento del PIB global se desacelerará a solo 0,3 % en 2023 (con la recesión incluida en el medio), en comparación con el 1,5 % en nuestro escenario de referencia.
Históricamente, la caída de los precios inmobiliarios ha estado asociada a la caída de la inversión en vivienda (construcción de viviendas), que ha pesado más sobre el PIB. Es cierto que el grado de descenso de la inversión en construcción residencial es ahora menor que en el momento de la crisis financiera mundial (GFC)parece plausible que una caída en la inversión en vivienda Reducir el PIB mundial en 0,6 puntos para 2023.
También es posible que el endurecimiento de las condiciones crediticias tenga un mayor impacto en los precios inmobiliarios mundiales, tanto debido al aumento de las tasas de interés como a la cerrando el grifo del crédito en un escenario de mayores pérdidas (default) para los bancos y sus efectos colaterales. Un endurecimiento de las condiciones crediticias en aproximadamente una quinta parte de la magnitud observada durante la crisis financiera reduciría el PIB mundial en un 0,5% adicional en 2023.
Los tres escenarios en detalle
Los analistas de Oxford Economics proponen tres escenarios, de mejor a peor, para el crecimiento mundial, según la evolución de las tres variables mencionadas entre el tercer trimestre de 2022 y el cuarto trimestre de 2025. En el mejor de los casos, el crecimiento mundial para 2023 sería difieren en 0,2 puntos porcentuales 1,5% del caso base del asesor, en el segundo caería otro 0,6 punto porcentual y, en el peor de los casos, otro 0,5 punto, aplanando la métrica a casi cero. En el escenario más catastrófico, incluso habría una recesión técnica a mediados del próximo año.
-El primer escenario “solo” tiene en cuenta el impacto de una caída de dos dígitos en los precios de la vivienda sobre la riqueza de los hogares. Esta caída en los precios de la vivienda puede hacer que los consumidores se sientan menos cómodos, lo que lleva a una reducción en el gasto del consumidor. Incluso puede haber un efecto adicional sobre el gasto si la caída del precio va acompañada de un menor número de transacciones de vivienda y un menor gasto asociado en accesorios, etc. Recopilando varias métricas académicas, la consultora estima que una caída del 10% en los precios de la vivienda podría reducir el gasto de los consumidores entre un 0,4% y un 0,5%.
En este primer escenario, más benigno, los precios de la vivienda caen un 10 % en comparación con nuestras previsiones de referencia en 22 economías importantes (Estados Unidos de AmericaGran Bretaña, Alemania, Francia, Italia, EspañaIrlanda, Bélgica, Países Bajos, Dinamarca, Finlandia, Suecia, Suiza, Taiwán, Noruega, Japón, Canadá, Corea, Porcelana, Australia, Nueva Zelanda y Sudáfrica). Teniendo en cuenta este revés y su impacto en la riqueza de los hogares, el crecimiento global se desaceleraría a 1,3% en 2023 desde el 1,5% que Oxford Economics consideró como referencia.
-El segundo escenario empeora la ecuación con una caída del 10% en la inversión en vivienda que se suma a los efectos del primer escenario. “Históricamente, las caídas en los precios de la vivienda han tendido a estar asociadas con una disminución en la inversión en vivienda. Este fue particularmente el caso durante la crisis financiera mundial, cuando la inversión en vivienda cayó alrededor de un 30% de pico a mínimo en las principales economías”, justifican los analistas, recordando el largo declive de países como EE. UU. e Irlanda. Combinando ambos factores negativos, el modelo de Oxford Economics proyecta un crecimiento del 0,7 % en 2023 frente al 1,5 % del caso base.
Aunque ven motivos para un optimismo cauteloso, ya que esta vez no ha habido un auge muy grande en la inversión en vivienda en los últimos años, a diferencia del período anterior al gran colapso, y algunos mercados han experimentado restricciones de oferta prolongadas, el riesgo es muy alto. diferente de un país a otro.
Para tener una idea del riesgo en las economías, analizan tres variables: el pico reciente en la inversión residencial en el PIB, el pico reciente en relación con el nivel promedio de 10 años y el pico reciente en relación con el pico anterior a la crisis. Mirando economías individuales para estos factores, Canadá, Taiwán, Finlandia y Nueva Zelanda parecen ser los más vulnerables, ya que están invirtiendo en vivienda muy por encima del nivel promedio de 10 años, y en el caso de Canadá y Finlandia también por encima del nivel anterior. -pico 2008. En el lado opuesto están Japón, Italia y EE.UU. En España, la inversión residencial sube desde el Covid y está por encima de su media de los últimos 10 añostodavía está lejos (-2,4%) del pico anterior a la crisis.
-El tercer y peor escenario. En primer lugar, el que incluye las dos caídas del 10% antes mencionadas con un endurecimiento más severo de las condiciones crediticias. “La caída de los precios de la vivienda también puede afectar las condiciones crediticias. La caída de los precios puede hacer que los prestamistas hipotecarios aumenten las pérdidas esperadas (particularmente cuando la deuda de los hogares es alta), lo que puede responder prestando menos o prestando con márgenes más altos o reduciendo la relación préstamo-valor”, explica el estudio de Oxford. Además, agregan, las condiciones crediticias más estrictas en un momento de caída de los precios de la vivienda pueden crear un ciclo de retroalimentación en el que una mayor disponibilidad de crédito reduce aún más los precios de la vivienda, lo que lleva a otra ronda de restricciones crediticias y menores gastos.
Este escenario de Oxford incluye Caída del 10% en el precio de la vivienda, una caída del 10% en la inversión real en vivienda y un endurecimiento de las condiciones crediticias una quinta parte de las observadas durante la Gran Crisis. Sin estos tres factores, el crecimiento mundial caería al 0,3% en 2023. No solo el crecimiento mundial se aplanaría hasta casi cero, sino que se cumpliría la definición del Fondo Monetario Internacional (FMI) de una recesión mundial. Según los autores del estudio, la organización define una recesión mundial como un período de contracción en la producción mundial per cápita.
El pronóstico de referencia de la propia firma de analistas de un crecimiento del 1,5% para 2023, la mitad de la tasa observada en 2022, ya implica un crecimiento per cápita de solo el 0,5%, que está muy cerca de la formulación del FMI. Así que los escenarios dos y tres, con un crecimiento estimado de la población mundial del 1% en 2023, de acuerdo con esta definición de la recesión global. De hecho, el escenario tres da como resultado una disminución interanual del PIB mundial tanto en el segundo como en el tercer trimestre de 2023, lo cual es consistente con la definición de una recesión técnica.
La peligrosa diferencia: China
Si bien hay matices en esta ocasión que quizás restan gravedad a la crisis inmobiliaria (la inversión residencial ha perdido peso en el PIB, los hogares tienen menos deuda, los saldos bancarios son más fuertes y están mejor diversificados…) Para empeorar las cosas: China.
«Una diferencia importante entre la situación actual del mercado inmobiliario y la situación durante la GFC es el desarrollo del mercado inmobiliario chino. Entre 2008 y 2010, los precios reales de la vivienda en las economías avanzadas cayeron alrededor del 10%, pero los precios en China inicialmente se estancó, pero luego aumentó considerablemente después de que las autoridades implementaron agresivas políticas de estímulo. Esta vez, los mercados chinos están siguiendo un camino similar al de las economías avanzadas, con una desaceleración notable, particularmente en la construcción”.
Entonces, en lugar de compensar el impacto de una recesión global de bienes raíces en la fabricación global, como fue el caso después de la GFC, El sector inmobiliario chino está contribuyendo a la recesión. Además, dado el gran peso del sector inmobiliario (y su impacto) en el PIB de China, la ralentización de la construcción de viviendas en China tiene importantes efectos indirectos negativos, tanto a nivel regional como global. Como tal, es un tanto complejo describir cuál podría ser el escenario final para la economía global y el sector inmobiliario en particular.