En la eurozona, los precios de la vivienda han subido de forma muy pronunciada en los últimos trimestres. Aunque la tendencia es esperada desde hace mucho tiempo, la demanda posterior a Covid cobró impulso y los precios no aumentaron año tras año desde principios de la década de 1990. Esta demanda de vivienda se ha visto apoyada, entre otras cosas, por el hecho de que las tasas de interés han estado cayendo durante años. Ahora la situación está cambiando drásticamente. El Banco Central Europeo devolvió los tipos de interés a terreno positivo con un solo movimiento en julio, mientras que en septiembre realizó la mayor subida de su historia. Esto conduce a hipotecas más caras, lo que históricamente ha sido el preludio de este una corrección en los precios de las propiedades.
Los economistas del BCE Niccolò Battistini, Johannes Gareis y Moreno Roma han publicado un análisis, que se incluirá en el Boletín Mensual del banco central, en el que se analizan las tendencias actuales del mercado inmobiliario. Estos expertos no dudan en advertir que los tipos hipotecarios han subido históricamente han desencadenado correcciones en los precios de la vivienda.
Además, en esta ocasión hay dos factores que podrían exacerbar esta corrección y uno que podría amortiguarla parcialmente. Los dos factores que complican la situación son las bajas tasas de interés base y las altas valoraciones de las viviendas (ambos vinculados). Si bien el amortiguador sería el mayor valor que las familias parecen otorgar a la vivienda a raíz de la pandemia de Covid-19.
En primer lugar, estos autores ponen en contexto las tendencias que han dominado el mercado inmobiliario en los últimos años: “Los tipos hipotecarios han subido significativamente en la zona del euro desde principios de 2022, tras alcanzar un mínimo histórico en 2021. El mercado inmobiliario de la zona del euro ha sido en los últimos dos años boyante y ayudado por tasas hipotecarias baratas… Sin embargo, las tasas hipotecarias han aumentado significativamente (en 63 puntos básicos) en la primera mitad de este año, mayor aumento semestral jamás registrado«, explican los expertos del BCE.
Según los datos procesados por el BCE, el tipo de interés medio cobrado en elEl tipo de interés hipotecario de la zona euro subió al 2,15 % en julio desde el 1,33 % de enero. Este salto al calor de la subida del Euribor es mayor que el comentado en el informe del BCE, que recoge datos sólo hasta junio. Sin embargo, incluyendo la tasa de julio, la tasa hipotecaria se ha recuperado en 83 puntos básicos. Pero lo peor podría estar por venir, ya que el BCE planea aumentar aún más las tasas de interés en futuras reuniones.
¿Qué pasa cuando suben los precios?
La subida de tipos aún no ha tenido un impacto significativo en la economía (el crédito no se agota de la noche a la mañana y las empresas no dejan de invertir de jueves a viernes), pero el año ha terminado. La semana pasada, el vicepresidente del BCE, Luis de Guindos, también alertaba de la vulnerabilidad del mercado inmobiliario (tras años de precios al alza): “Desde principios de año, las respuestas a las encuestas de hogares han disminuido en su intención de comprar una vivienda y los bancos han revisado sus expectativas sobre la Demanda de créditos hipotecarios reducida, sugiriendo un mayor potencial de corrección en los precios inmobiliarios«, él advirtió.
El análisis de los economistas del BCE publicado este lunes va en la misma dirección: «La evidencia empírica indica que la dinámica del mercado inmobiliario reacciona de forma muy sensible a los tipos de interés hipotecarios… En igualdad de condiciones, el tipo de interés hipotecario conduce a una caída del valor real». precios inmobiliarios después de unos dos años en un 5%. Sin embargo, aumentar la tasa hipotecaria en el mismo punto porcentual tiene un mayor impacto en la inversión en construcción de viviendas, lo que se traduce en una caída del 8%. caer después de unos dos años.
Además, el impacto podría ser aún mayor esta vez, ya que la referencia de los precios de la vivienda es alta en relación con sus fundamentos y la referencia de las tasas de interés es muy baja. “El impacto del aumento de las tasas hipotecarias en los precios de la vivienda y la inversión inmobiliaria es mayor en un entorno de tasas de interés bajas. La teoría del precio de los activos sugiere que cuanto más bajas son las tasas hipotecarias (estuvieron en mínimos históricos hasta este año), más sensibles son los precios de la vivienda. se deben a cambios en las tasas de interés, ya que las tasas hipotecarias más bajas resultan en mayores efectos de descuento en las rentas y los precios futuros.
“Los resultados de este modelo no lineal muestran que, en un entorno de tipos de interés bajos, la caída estimada de los precios inmobiliarios y la inversión en vivienda responde un aumento de 1 punto porcentual en la tasa hipotecaria es de alrededor del 9% y el 15% después de unos dos años», advierten los expertos del BCE.
El otro gran catalizador de esta corrección de precios son las altas valoraciones a partir de este nuevo escenario. Se han registrado tantos años de tasas de interés bajas y los precios de la vivienda han aumentado constantemente. Un estudio de la Comisión Europea subraya este aumento desde 2010, destacando que el coste de comprar una vivienda ha aumentado un 45%, mientras que los alquileres lo han hecho una media del 17%. El mercado cambió en 2015 (las tasas de interés comienzan en territorio negativo) cuando el precio de la propiedad de la vivienda comenzó a aumentar mucho más rápido que los costos de alquiler. Esa tendencia ha continuado desde entonces, y la brecha se ha ampliado significativamente en los últimos cuatro años, según el estudio.
Estos aumentos han provocado la vivienda media de la eurozona está sobrevalorada en casi un 15%, y hasta un 60 % en algunos países, según estimaciones del BCE basadas en la relación precio de la vivienda-renta. La Comisión Europea señala que los costes de la vivienda han aumentado en 24 de los 27 Estados miembros desde 2010.
Los puntos calientes son Estonia, donde los precios han aumentado un 174 %, seguida de Hungría (un 152 %) y Luxemburgo (un 131 %). Desde 2010, los precios se han duplicado en siete Estados miembros. Los únicos países de la UE donde los precios de la vivienda cayeron fueron Grecia (23 %), Italia (10 %) y Chipre (8 %). Pero los precios de las propiedades griegas todavía están muy por encima de los niveles de 2018 después de aumentar considerablemente durante la pandemia.
amortiguador
Sin embargo, también hay amortiguadores para esta tendencia. Los tres economistas del BCE piden que se tengan en cuenta más factores «humanos» que también pueden influir en esta evolución de los precios de la vivienda. En su análisis arrojan luz sobre la influencia de la pandemia en el cambio de preferencias de las personas a la hora de comprar una casa.
“Después de la pandemia, los hogares parecen estar más interesados en propiedades más espaciosas que permitan trabajar desde casa y están encontrando ubicaciones más alejadas de la oficina más atractivas. Los datos preliminares apuntan a aumentos más fuertes en los precios de las viviendas unifamiliares desde la pandemia en algunos de los países de la eurozona para los que hay datos disponibles. Los precios de la zona euro son los que más han subido para las propiedades fuera de las ciudades capitales desde la pandemia, y la proporción de la población de la región que vive en viviendas unifamiliares ha aumentado en 2020”, señalan.
Su tesis es que esta preferencia por pisos con más espacio también podría apoyar la inversión en construcción residencial y así «contrarrestar la subida de tipos hipotecarios y explicar parte de la resistencia observada en el mercado inmobiliario de la eurozona».
Añaden que, entre otras cosas, es probable que disminuya el atractivo de la propiedad de la vivienda con fines de inversión dados los rendimientos de los alquileres relativamente estables en comparación con el aumento de los rendimientos de los bonos. Sin embargo, concluyen “que el aumento de la inflación, la la distribución de la cartera se inclina hacia los “activos reales” como la vivienda, podría mitigar parcialmente este efecto.