El mercado inmobiliario de EE. UU. se acerca a un aterrizaje de emergencia. Aunque los expertos concluyen una choque Al igual que en 2007-2008, algunos indicadores líderes del mercado pronostican un «boom» relevante en los precios de la vivienda y la actividad inmobiliaria en general, lo que a su vez podría exacerbar la recesión predecible que enfrentará EE. UU. en los próximos trimestres. el indice de próximas ventas de casas (PHSI, por sus siglas en inglés) cayó un 4,6% en octubre, con una caída interanual de transacciones pendientes cercana al 37%, la mayor caída en toda la historia de este índice.
Este indicador es muy seguido por inversores y economistas porque suele anticipar los movimientos del mercado inmobiliario en cuanto a los precios y la propia actividad del sector. Desde la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces (NAR), institución que publica este indicador, afirman que el Índice de Ventas Pendientes de Vivienda es un indicador principal para la industria de la vivienda, basado en las próximas ventas de propiedades existentes.
Una venta se muestra como pendiente cuando se firma el contrato pero la transacción aún no se ha completado. La venta generalmente se completa dentro de un mes o dos de la firma. Si este indicador cae bruscamente es porque por alguna razón la actividad de compra y venta empieza a ralentizarse.
La agencia Fitch, en un informe sobre bienes raíces publicado esta semana, señala que “a medida que nos acercamos al 2023, la demanda en EE. UU. seguirá cayendo y los precios de la vivienda seguirán cayendo. Los costos de las hipotecas son significativamente más altos (el pago promedio aumentó en más del 50% a partir de 2021) y afectan a los compradores por primera vez y a los que mejoran». «Los inversores inmobiliarios han comenzado a dar un paso atrás y permanecerán al margen hasta 2023», argumentan. .
Una avalancha de datos negativos
La avalancha de datos publicados cada mes sobre la vivienda en EE. UU. refleja la misma tendencia, aunque dentro de la amplia combinación de indicadores negativos, vale la pena señalar la lectura. Venta de usados de octubre, conocido a mediados de noviembre. Esta es otra estadística importante de NAR para examinar el mercado, ya que las ventas de viviendas existentes (datos recopilados en el momento de la contratación) representan aproximadamente el 90 % de las viviendas estadounidenses.
En octubre, esas ventas de viviendas existentes de octubre cayeron por noveno mes consecutivo. Las ventas de viviendas cayeron un 5,9 % este mes a un ritmo anualizado de 4,43 millones, el más lento desde mayo de 2020. Las ventas de viviendas unifamiliares cayeron un 6,4 % intermensual al nivel más bajo desde mayo de 2020 cuentas anualesHasta el porcentaje da miedo: se registró para todos los pisos de segunda mano una disminución del 28,4%en viviendas unifamiliares el descenso fue del 28,2%.
Eso se ajusta al modelo desarrollado por los analistas de Apollo IM que calculan una caída de casi el 24% en las ventas de viviendas unifamiliares usadas en los meses transcurridos desde que la Reserva Federal comenzó a subir las tasas de interés nuevamente esta primavera. Es la caída de ventas más agresiva en un corto período de tiempo desde la primera subida de tipos en una subida de tipos de la Fed, según los registros históricos de los investigadores del gestor, que en este caso se remontan a la década de 1970.
Las ventas de viviendas han disminuido todos los meses desde febrero, marcando la serie más larga de caídas en los datos de la NAR desde 1999. Los esfuerzos de la Fed para combatir la inflación a través de las tasas de interés han provocado que el costo de los préstamos aumente rápidamente, deprimiendo la demanda y haciendo que la propiedad de una vivienda sea inalcanzable para muchas familias.
«En octubre, a medida que aumentaron las tasas hipotecarias, se prohibió a más posibles compradores obtener una hipoteca», dijo Lawrence Yun, economista jefe de NAR, en un comunicado cuando se publicaron los datos. «Las tasas hipotecarias han caído desde que alcanzaron su punto máximo a mediados de noviembre, por lo que las ventas de viviendas pueden estar cerca del fondo en el ciclo inmobiliario actual». Las tasas hipotecarias han vuelto a caer recientemente por debajo del 7%, pero siguen siendo extremadamente altas y los analistas no auguran nada bueno. Recordemos que estos tipos de interés (se suele utilizar como referencia el tipo fijo a 30 años) rondaban el 3% a principios de 2022.
«Las ventas de viviendas existentes en octubre cayeron un 5,9 % mensual a 4,43 millones en el año, un 32 % menos que el nivel más alto alcanzado a principios de año desde 1985», resumió Sam Hall de Capital Economics después de escuchar las cifras de octubre.
2023 bajo presión
«Esperamos que las ventas de viviendas sigan bajo presión durante la mayor parte de 2023, agobiadas por la erosión de la asequibilidad, la recesión y la escasez de oferta», predice Nancy Vanden Houten, estratega jefe de EE. UU. Economía de Oxford tras conocer los datos sobre viviendas de segunda mano. «Esperamos que el crecimiento anual de los precios inmobiliarios se vuelva negativo en 2023, tocando fondo en -5% interanual en el segundo trimestre», agregó.
de la agencia valuación fitch También pronosticaron una caída nominal del 5% en los precios de las viviendas en EE.UU. Esto significa que, independientemente del nivel de inflación, el precio caerá un 5%, lo que en términos reales significará una caída aún mayor en el precio de la vivienda. “Con un Congreso estadounidense dividido, cualquier intervención para mejorar la asequibilidad de la vivienda tendría que venir de los bancos, ya que es poco probable que el apoyo del gobierno se materialice en un grado significativo, con caídas mayores que el promedio nacional”, sostienen estos expertos.
Andreas Steno Larsenex estratega jefe de Nordea, cree que «según sus modelos, una caída del 15-20 por ciento en el índice de precios de la vivienda administrado por el Banco Internacional de Pagos (BiS)». El BiS tiene una de las series históricas más largas y completas de precios de la vivienda disponibles, basada en datos de bancos centrales, instituciones privadas y oficinas nacionales de estadística. Según esta base de datos, los datos, los precios anuales de la vivienda en países como Suecia, Finlandia, Dinamarca o España, el precio real (sin inflación) cayó ya en el segundo trimestre de 2022, pero en EEUU seguía siendo positivo.
Para Hall, de economía del capitalel aumento de las tasas hipotecarias al 7% en octubre significa que las ventas están sufriendo aún más: “El aumento de las tasas de interés condujo a una mayor caída en las solicitudes de hipotecas para la compra de viviendas en octubre, que suele ser un mes antes que las ventas de viviendas existentes. En base a eso, esperamos que las ventas de viviendas existentes caigan a alrededor de 4,2 millones anuales para fines de 2022″.
Sam Hall (Capital Economics): «Los precios de las viviendas deben seguir cayendo durante el próximo año para que la compra de viviendas sea una opción viable para la mayoría de los hogares»
“De cara al futuro, las limitaciones de asequibilidad seguirán afectando las ventas durante el próximo año, y los compradores también se enfrentarán a otras limitaciones, y los compradores abandonarán el mercado. Y con la economía encaminándose a una recesión leve, los compradores serán cautelosos a la hora de comprar una casa”, agregó Hall, señalando que “2023 será el año más caluroso desde 2011, con ventas débiles de viviendas existentes.
Unos días después, la lectura de septiembre es muy apreciada. Índice de Case-Shiller el precio de la casa. Aunque con un retraso obvio, los números respaldaron la evidencia. Ajustado estacionalmente, el índice Case-Shiller genérico cayó un 0,8% m/m en septiembre. Sobre una base anual, esto significa que el crecimiento ha caído a 10,6% desde 13,0% en agosto. Y esto teniendo en cuenta que Case-Shiller es un promedio de los datos de los últimos tres meses, por lo que esta publicación no refleja el impacto total de las tasas hipotecarias que suben por encima del 7%.
“En el transcurso del próximo año, los precios de la vivienda deberán seguir cayendo para que la compra de una vivienda sea una opción viable para la mayoría de los hogares. En este contexto, es probable restringir los bancos la disponibilidad de productos con una mayor relación LTV para reducir el riesgo de patrimonio negativo. Esto ejercerá una mayor presión a la baja sobre el poder adquisitivo y los precios”, diagnosticó Hall en otro análisis más reciente. El experto espera que la tasa de crecimiento anual de los precios de la vivienda se vuelva negativa a principios de 2023, con una caída del 8% desde el máximo hasta el mínimo.
Efectos en la economía
La recesión en el mercado de la vivienda puede perjudicar a la economía estadounidense. La inversión en vivienda pesará sobre el PIB de EE. UU., mientras que la caída de los precios de la vivienda afectará las decisiones de gasto de los hogares a través del efecto riqueza. El declive de la vivienda, el activo más importante de los hogares, tiende a provocar una caída del consumo de los hogares, que suelen ahorrar para “compensar” la caída del valor de su riqueza. Como recuerda Steno Larsen utilizando datos de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas de EE. UU. (NAHB por sus siglas en inglés), La construcción residencial supone entre el 15 y el 18% del PIB del paísy por lo tanto sigue siendo «el principal motor de la economía estadounidense».
Esperan que Allianz caiga un -6,3 % este año y otro -6,4 % el próximo año, pero eso solo reduciría el crecimiento anual del PIB en 0,2 pp (puntos porcentuales). Sin embargo, los servicios inmobiliarios tienen un impacto mucho más fuerte. Una reducción de esta actividad y la caída de los precios puede reducir significativamente el valor añadido de este sector en la economía. Según cálculos de Allianz, la corrección del mercado inmobiliario podría reducir el PIB hasta en 1,7 puntos porcentuales a principios de 2024, aumentando los riesgos de una recesión prolongada.
“La débil perspectiva económica también apunta a una mayor caída en los precios de las propiedades. A medida que el aumento de las tasas de interés desacelere la actividad económica y reduzca el empleo, los hogares se mostrarán reacios a deshacerse de sus ahorros y realizar compras importantes, como la propiedad de una vivienda. Las expectativas negativas sobre los precios de las viviendas también persuadirán a muchos a retrasar la compra», dice Hall of Capital Economics.
Un indicador para el mencionado NAHB, se utilizó más recientemente para verificar el futuro incierto a mediano plazo de la economía estadounidense. Su índice del mercado de la vivienda (HMI) arrojó una lectura de 33 puntos publicada por última vez a mediados de noviembre (menos de 50 entrando en territorio contractivo). La preocupación de los expertos por esta falta de confianza entre los constructores se deriva de la comprobada correlación entre una fuerte caída del índice y el aumento del desempleo, que se produce aproximadamente a los 9-12 meses.
Esto se ha visto impulsado por las previsiones de los analistas de que el desempleo aumentará del 3,7% actual al 6-8% durante este período. Tambores de recesión para la primavera de 2023. Uno de estos estrategas, Alfonso Peccatiello, estratega de The Macro Compass y anteriormente en ING, utilizando la llamada regla de Sahm, ubicó el inicio de la recesión para el segundo trimestre del próximo año, más específicamente mayo.