Empezamos el año con optimismo en la industria. Eso es lo que afirman los expertos. En 2022 se continuaría la sólida senda de recuperación Los motores del crecimiento fueron la demanda contenida provocada por las restricciones, las oportunidades de inversión en España y el entorno de tipos de interés bajos.
Ahora hemos llegado a septiembre con un panorama económico mucho más complicado que a principios de año. Por un lado estaba la tasa de inflación en España en agosto con un 10,4% por encima de la media europea del 9,1%. Por su parte, el euríbor cerró agosto en máximos, alcanzando niveles no vistos en más de una década. El promedio del mes de agosto es de 1,250%, el promedio más alto de los últimos 10 años. Una subida del Euribor, que afecta a las comisiones de los que han contratado una hipoteca, pero también a los que quieren contratar un préstamo bancario.
Si a estos datos le sumamos la entrada en recesión de EEUU y la guerra de Ucrania, nos planteamos una posible recesión de la economía española. ¿Cómo puede afectar la inflación y una posible recesión económica al sector inmobiliario?
Para Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la empresa Vía Ágora y presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), la situación es compleja y volátil: “Tenemos una subida de los precios de la energía que afecta a la producción de las empresas y confiamos en la incertidumbre militar con la guerra en Ucrania, entonces el futuro es incierto. tenemos en el sector inmobiliario, está por ver qué posición tomarán los bancos españoles en términos de financiación y cómo afectará a las hipotecas la subida de tipos del BCE, porque si suben los precios de las hipotecas, de la cesta de la compra, de la luz y del gas, muchas familias lo pueden pasar mal”.
Pero en este entorno incierto, Gómez-Pintado destaca algunos aspectos positivos del sector: «Si tomamos como ejemplo las inmobiliarias cotizadas, se venden todos los productos del año en curso y también el 80% del 2023 y más del 20% del 2024, entonces esto te da cierta tranquilidad temporalmente. Otro dato positivo es que los costes laborales no aumentan ya que el acuerdo ya está firmado, y los precios de las materias primas muestran una tendencia a la baja debido a la falta de consumo en China y la crisis inmobiliaria en China. Luego hay temas muy negativos y otros menos porque la industria está menos endeudada que antes y tiene ventas consolidadas en el corto y mediano plazo”.
España no entrará en recesión este año ni en 2023, pero el PIB puede contraerse
En cuanto a que la economía española entre en recesión este otoño, dice Julián Salcedo, PhD economista, presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios y director general de la consultora Cefyre, con absoluta certeza de que no será así. “No creo que España entre en recesión ahora ni en 2023. Otra cosa es que el PIB se está reduciendo. Se espera que nos mantengamos en torno al 4,5 % o el 5 % del PIB este año y al 2,5 % el año que viene. O 3%. Estos son escenarios de no recesión. Otros países europeos entrarán en recesión como Alemania, que ya entró”, dice Salcedo.
Sobre el euríbor, que también está causando revuelo, Salcedo apunta que «aunque ahora hay mucho ruido por la subida del euríbor, se espera que finalice el año por encima del 2% y, sin embargo, las tasas de interés reales son negativas y favorecen la inversión. Con una tasa de inflación del 10% y si el gobierno sube las pensiones y se mantiene en el 7% o el 7,5%, eso sigue siendo mucho más alto que las tasas de interés que se cobran para financiar las operaciones. Otro hecho que favorece a las inmobiliarias es la debilidad del euro frente al dólar para quienes no compran en euros, por ejemplo los países escandinavos.
Por eso, el doctor en economía señala que “hay factores positivos, entre ellos la inflación. Porque en tiempos de inflación, y viviremos en tiempos de inflación larga, esto es bueno para saldar deudas. Si todo sube y firmo un contrato”. La deuda hoy y las tasas de inflación del 7%, 8% y 10% disminuyen el impacto en los pagos. Sin embargo, también hay que destacar los puntos negativos: inseguridad jurídica e inestabilidad institucional, las elecciones están a la vuelta de la esquina. Creemos que el banco dificultará la financiación al comprador final«.
¿Cómo afecta una recesión en la economía el valor de los activos, su rentabilidad, su liquidez? Mikel Echavarren, consejero delegado de Colliers España, señala que “hemos vivido eliminando los años de la pandemia, unos años en los que el dinero era barato pero ahora el dinero empieza a costar porque hay un entorno más incierto, entonces hay que discriminar dónde se puede crear valor porque los rendimientos están empezando a aumentar. Los inversores exigen más rentabilidad y se han abandonado algunas operaciones que debían completarse antes del verano. No se hizo una sola oferta. Esto significa que los inversores que pujan por activos que no tienen una gracia especial, es decir, que no se puede añadir valor a través de la gestión y que se centran únicamente en la rentabilidad, están ofreciendo precios más bajos. Esto afecta oficinas, logística, no hoteles de lujo, no centros de datos y centros comerciales, ya que vienen de una situación en la que tampoco hubo transacciones”.
Mikel Echavarren deja claro que “hay que distinguir entre teoría y práctica. La teoría nos dice que cuando aumentan los rendimientos de los bonos del gobierno y aumenta la inflación, la ingreso de los activos de alquiler aumentan. Sin embargo, aunque la teoría dice que la riqueza vale un 15% menos, en la práctica no es así. Cuando compras activos, no te los venden con un 15% de descuento. Eso no significa que no haya posibilidades. Será posible seguir haciendo negocios y no creo que los bancos reaccionen de forma exagerada porque no es una crisis inmobiliaria, no es una crisis financiera, es una crisis geopolítica, energética y de guerra”.
En este sentido, Ismael Clemente, consejero delegado de Merlin Properties, afirma que “ahora no habrá mercado de inversión entristecido como sucedió en 2008. Para que suceda, los activos deben tener algo ingreso muy poco, como ocurría en el dormitorio alemán o en las oficinas de Frankfurt ingreso a las 2 en punto%. Nosotros en Merlin hicimos la revalorización de activos en junio y encontramos que a pesar de que la tasa de capitalización ha aumentado a medida que ha aumentado el volumen de rentas a descontar, el valor de los activos ha aumentado y veremos qué encuentra al final. del año. Al final la cartera está indexada, La inflación entra por la parte superior del estado de resultados y como que ajuste los valores del tope puede o no compensar este efecto».
Clemente asegura cómo puede afectar esta situación al sector inmobiliario: “El sector inmobiliario funciona muy bien con tipos de interés bajos y baja inflación, pero también con tipos de interés altos y alta inflación. No sé lo que viene, pero estoy relativamente tranquilo. Creo que vivimos en una situación en la que la economía en general está mucho mejor preparada para aguantar lo que venga. El sector bancario es muy saludable. Las familias y las empresas son saludables. El monto de las contribuciones familiares es un billones y el problema al que nos enfrentamos será un problema del sector público, ya que paulatinamente aumentarán los gastos corrientes, los pagos de intereses de las cuentas del gobierno, el costo promedio de la deuda, los gastos de capital, por ejemplo en defensa, que no estaban planificados y ahora están cerrados. , y si están en peligro las finanzas del Estado, está en peligro toda una red de subsidios, que se vuelve más costosa de mantener. Lo único que me preocupa es cómo reaccionará el Estado ante la situación. Cuando se apoya más en la ayuda del sector privado para hacer las cosas, o responde de forma más expropiatoria apelando a la autoridad.
El pago de la hipoteca aún no supera el 37% de los ingresos por la compra de una vivienda
La opinión de estos expertos nos lleva a concluir El sector inmobiliario está ligado a la economía y se verá afectado, pero envían un mensaje tranquilizador: La economía y las empresas están mejor equipadas que nunca, con una financiación bancaria y empresarial sana, salarios ya ajustados por convenios colectivos y una posible caída de los precios de las materias primas, así como tipos de interés reales negativos, que favorecen la inversión.
La parte residencial será la que más sufrirá cuando entremos en recesión. Se espera que el Banco dificulte la financiación al comprador final en lugar de a los promotores que cuentan con una adecuada estructura financiera y un endeudamiento controlado. La vivienda sigue siendo un producto codiciado pero el problema es que la subida de precios lo dificulta, aunque hay una cifra tranquilizadora porque no hemos superado el límite de gasto salarial deseado por las familias en alquiler o compra entre los 35 y el 50 % de edad y el 37% y que los superamos en la crisis de 2008. Entonces los indicadores no son malos, el peligro está en un sector público endeudado.