Parecía poco probable que la terrible situación en el sector inmobiliario de China empeorara, pero está sucediendo. Algunos promotores inmobiliarios asfixiados y endeudados se han visto afectados por otro problema: los acreedores hipotecarios enojados que se han rebelado en todo el país, negándose a pagar sus cuotas hasta que esas empresas comiencen a construir sus propiedades nuevamente, han sido detenidos precisamente por sus dificultades financieras.
En un esfuerzo por garantizar que las cosas no conduzcan al colapso de un sector a punto de implosionar, el Banco Popular de China (la Banco Popular de ChinaPBoC por sus siglas en inglés), tiene la intención de movilizar hasta mil millones de yuanes (más de 145.000 millones de euros) en préstamos para estas promociones paralizadas y reactivar al mismo tiempo el sector.
Para detener el «sangrado» que fue fundamental para reducir el crecimiento interanual del país a solo 0,4% en el segundo trimestre, dijo el banco central. inicialmente otorgará alrededor de 200 mil millones de yuanes a los bancos comerciales estatales en préstamos blandos a una tasa de alrededor de 1,75% anual, el informe tiempos financieros Personas involucradas en las negociaciones. El plan, recientemente aprobado por el Consejo de Estado de China, vería a los bancos usar estos préstamos, a tasas de interés de mercado, junto con sus propios fondos, para refinanciar proyectos inmobiliarios estancados.
Beijing espera eso Los bancos pueden multiplicar por cinco su aportación inicial para alcanzar el billón de yuanes especificado y llenar parcialmente la brecha de financiamiento requerida para completar proyectos inacabados. Sin embargo, ejecutivos bancarios y analistas han advertido que podría ser así. Dificultad para recaudar la cantidad esperada por el PBoC, dadas las dificultades que enfrentarán los bancos para hacer viables los proyectos estancados. «Lo que nos preocupa es que la escala de este apoyo no es lo suficientemente grande como para salvar la situación. [que] ahora vuélvete a [una] peor dirección», dijo a CNBC Esther Liu, directora de S&P Global Ratings.
“Muchos proyectos de vivienda sin terminar ya se han vendido o están ubicados en ciudades subdesarrolladas donde la compra y arrendamiento de viviendas es débil. Eso limita el número de subvenciones en las que puede invertir el fondo de rescate sin incurrir en pérdidas”, explica. PIE Dan Wang, economista jefe de Hang Seng Bank. Las transacciones de viviendas en ciudades más pequeñas de «tercer nivel», donde se encuentran la mayoría de los desarrollos sin terminar, cayeron más de un tercio este mes respecto del año anterior, incluso después de que las autoridades locales lanzaron una serie de medidas de apoyo para impulsar la demanda de los compradores, que van desde tasa de interés recortes para comprar subsidios.
300 acciones con valores por defecto
Según estimaciones del Everbright Bank, con sede en Beijing, los desarrolladores son chinos. Han suspendido la construcción de hasta ocho millones de viviendas, que requerirá dos mil millones de yuanes para completarse. Los retrasos han llevado a los compradores de viviendas impacientes y enojados en más de 300 desarrollos semi-terminados, en comparación con los 200 de hace dos semanas, en más de 90 ciudades a acudir a las redes sociales para anunciar que suspenderán los pagos de su hipoteca hasta que se reanude la construcción. Se han extendido boicots similares después de que un grupo de compradores en el centro de China amenazara el mes pasado con retener los pagos si no se reanudaba la construcción de sus casas. El valor de las hipotecas en cuestión puede alcanzar los $297.000 millones.
Más del 70% de las casas chinas se venden antes de que se complete la construcción; Los propietarios de viviendas con hipotecas empiezan a pagar mucho antes de recibir las llaves. Esto genera una importante fuente de flujo de efectivo para los desarrolladores. Estas empresas han tenido problemas para obtener financiamiento durante los últimos dos años, ya que Beijing ha abordado su fuerte dependencia de la deuda para el crecimiento.
Los asesores del gobierno dijeron que la escala y la velocidad de la respuesta sorprendieron a los reguladores financieros de Beijing, que inicialmente delegaron la responsabilidad de resolver la brecha de financiamiento a los desarrolladores y los gobiernos locales. “El retraso en la construcción no es nuevo. Lo inesperado es la expansión desenfrenada del problema”, conceden desde Pekín. Verás la posibilidad de disturbios sociales cuando los compradores de vivienda no obtienen las viviendas por las que pagaron.
El sector inmobiliario de China está estrechamente relacionado con los gobiernos locales y las políticas de uso de la tierra, lo que dificulta la resolución rápida de problemas en la industria. En un análisis publicado el martes, Xu Gao, director del Foro de Economistas Principales de China, señaló que la cantidad de viviendas terminadas anualmente no ha aumentado en promedio desde 2005, mientras que el área de tierra promedio vendida ha disminuido durante ese período.
La disminución contrasta con el rápido crecimiento tanto de terrenos vendidos como de viviendas terminadas antes de 2005, cuando entró en vigor un nuevo sistema de subasta de terrenos. El nuevo proceso de licitación está restringiendo la oferta de terrenos y bienes inmuebles, lo que eleva los precios de la vivienda más que la especulación, dijo Xu.
2,5% de los préstamos hipotecarios
Algunos analistas han minimizado el riesgo financiero a corto plazo de los boicots. DBS Group afirma que el sistema bancario de China puede absorber 1,1 billones de dólares en pérdidas antes de que se desplome. En un comunicado el martes, S&P estimó que la suspensión de los pagos de las hipotecas podría afectar a 974 billones de yuanes de este tipo de préstamos. 2,5% de los préstamos hipotecarios chinoso 0,5% del total de créditos.
Sin embargo, Estos boicots son solo un síntoma de un problema mayor. “La aplicación más estricta de las reglas para frenar el apalancamiento ha ejercido presión sobre los desarrolladores como Evergrande, algunos de los cuales han incumplido desde el año pasado. La incertidumbre sobre sus perspectivas se ha combinado con la incertidumbre sobre la pandemia para disuadir a los compradores. , lo que ha provocado una caída en las ventas . La caída ha afectado no solo a los flujos de efectivo de los desarrolladores, sino también a la economía china en general”. Bloomberg en un artículo de opinión reciente. “Es difícil ver cómo el gobierno puede detener el declive mientras mantiene su estricta política de ‘Covid Zero’”, agregan los editores.
“La pérdida de confianza en los promotores inmobiliarios por parte de los compradores chinos es muy preocupante. Es probable que las ventas de viviendas, una de las principales fuentes de financiación de los promotores, sigan siendo débiles. no son una solución a largo plazo para el problema. Los incumplimientos por parte de promotores inmobiliarios de alto perfil como Evergrande siguen siendo el mayor riesgo para los sectores inmobiliario y financiero de China”, coincide Tommy Wu de Oxford Economics.