El grupo inmobiliario español espera con recelo que el Gobierno desempolve la nueva ley de vivienda que lleva cuatro meses sobre la mesa. El Poder Ejecutivo pretende aprobarlo antes de fin de año, pero aún no ha sido aprobado por el Congreso, por lo que el sector lo está utilizando para agilizar trámites pendientes ante la nueva norma. ¿Todos? No todo. En Cataluña miran con las manos en los bolsillos los cambios en las nuevas condiciones marco que sufren desde hace años ciudades como Barcelona. «Este es el laboratorio de ideas que luego se exporta a todo el país», resume un empresario de la ladrillo.
La capital catalana estableció una reserva del 30% de la vivienda de acogida oficial (VPO) para obra nueva y rehabilitación en diciembre de 2018. Después de años de vivir de licencias tramitadas ante la ley, la ciudad no se ha recuperado de la caída de la pandemia. “Desde que entró en vigor la ley, las licencias que se piden son ínfimas”, lamenta Xavier Vilajoana, presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de Edificaciones de Cataluña (APCE).
“Los números no salen”, añade. El presidente advierte que los efectos de la norma se verán a partir de este año. “Hemos tenido una moratoria de dos años en las licencias pendientes, pero ya estamos en cola para esos permisos; Me gustaría ver los datos de financiación de todo 2022”, dice. Aunque todavía no hay datos oficiales, el Colegio de Arquitectos de Cataluña (COAC) ofrece algunas pistas sobre la tendencia actual: la superficie de visados en la capital catalana se mantiene por debajo de los niveles previos a la pandemia. Los metros cuadrados de vivienda de nueva creación aprobados en el primer semestre de este año fueron 776, la peor cifra -sólo por detrás de 2020- de los últimos cinco años.
Para la institución, parte de la culpa la tiene la obligación de quedarse con el 30% de las obras para VPO. La regla provocó que las inversiones se trasladaran a las ciudades de la primera corona de Barcelona, que no imponen restricciones y crecen por encima del 30% anual. Cataluña también avanza y en 2022 hizo el mejor primer semestre en cinco años. “Se está volviendo a construir en zonas donde hace muchos años que no se hacía”, dice alegre Vilajoana.
El desplazamiento de la inversión no es sólo a la periferia, liderado por Ada Colau. “La actividad busca alternativas a Barcelona y las encuentra en Madrid, Valencia o Málaga; Cataluña no puede permitirse eso”., entretiene el dirigente patronal. Un aviso para el mercado español, que se está viendo estrujado por la pujanza de Portugal, que lleva años practicando una agresiva política fiscal para atraer inversiones de otros países.
Pocos saben lo que los grandes inversores quieren mejor que los consultores inmobiliarios, que están acostumbrados a cambiar de línea en busca de oportunidades de fondos mutuos. oficinas familiares. Ricardo Martí, presidente de la Asociación de Asesores Inmobiliarios (ACI), apunta en la misma dirección: “Creemos que los cambios legislativos realizados pueden reducir el crecimiento del mercado y generar incertidumbre; no es bueno para atraer inversiones y desarrollar el mercado». «La inseguridad jurídica que crea esta medida y la reducción de los márgenes de los proyectos obligaría a los inversores a pedir una mayor rentabilidad y, por tanto, a reducir la actividad», añade.
El price cap, derribado por el Tribunal Constitucional
Otro pleito de ladrillo en Cataluña es la norma anulada por el Tribunal Constitucional en marzo que limita los alquileres. Esta es otra posibilidad que abre la nueva Ley de Vivienda. El impacto varía según a quién se le pregunte: la Generalitat asegura que la renta media en la autonomía cayó un 1,4% en 2021 hasta los 724,09 euros al mes. La industria defiende lo contrario. “Son leyes que no han estado a la altura de las expectativas”, dice Martí. “Los estudios publicados muestran una caída de la oferta en las zonas reguladas –un 15 % según Monràs i Garcia Montalvo– que, a su vez, podría aumentar las tensiones en las zonas no reguladas, aumentando los alquileres y reduciendo aún más la oferta de vivienda asequible”, señalan los expertos de ESADE. lanza
La Cátedra de Vivienda y Futuro de la Universidad APCE Pompeu Fabra pide centrar los esfuerzos en generar una mayor oferta de alquileralquiler social en particular, después de usar datos de San Francisco, Berlín, Estocolmo y Boston para verificar que el tope no funciona ya que los propietarios tienen menos incentivos para poner la casa en el mercado.
Una vez más se levanta aquí el mantra de la colaboración público-privada, tantas veces reclamado en Barcelona. En noviembre, el Consistorio constituyó Habitatge Metròpolis con Neinor Homes y Cevasa tras cuatro años de labor administrativa en los que no se puso piedra. Es la gran esperanza del ayuntamiento, pero la industria lo ve con recelo a pesar de la financiación de la UE de próxima generación. «Las becas ayudarán, pero veremos cómo va, volveremos a hablar dentro de tres años», ironiza Vilajoana.